Durante años, un vecino podía convertir su piso en apartamento turístico y la comunidad poco podía hacer salvo discutirlo en la junta y aguantarse. Maletas a las tres de la mañana, llaves en cajetines del portal, rotación constante de desconocidos y un ascensor que envejecía al doble de velocidad. La LPH no daba herramientas claras para frenarlo sin tocar los estatutos por unanimidad — y la unanimidad, en una comunidad con un solo vecino interesado en alquilar, no llega nunca.
La reforma de la LPH de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril) cambia el tablero. Desde esa fecha, tu comunidad puede prohibir, limitar o condicionar los pisos turísticos con una mayoría reforzada de 3/5, sin necesidad de modificar estatutos ni de conseguir el sí de todos. Y va más allá: una actividad turística nueva ya no se puede iniciar sin la aprobación expresa de la comunidad. Si llevas cartera o presides tu finca, esto es de lo más relevante que ha cambiado en propiedad horizontal en mucho tiempo. Vamos a verlo bien para que no se te impugne.
Qué dice ahora la LPH sobre los pisos turísticos
La reforma toca dos artículos que conviene separar, porque hacen cosas distintas:
- Artículo 7.3 LPH — regla de entrada. El propietario que quiera destinar su vivienda a alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. El silencio no autoriza: si no hay acuerdo a favor, no hay actividad legal dentro del régimen de propiedad horizontal.
- Artículo 17.12 LPH — regla de la junta. La comunidad puede acordar limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En la práctica, el modelo se ha dado la vuelta. Antes, lo que no estaba prohibido estaba permitido y prohibirlo costaba sangre. Ahora, una actividad turística nueva necesita un sí expreso de la comunidad antes de arrancar. La pelota está en el tejado de quien quiere alquilar, no en el de los vecinos que lo sufren.
La mayoría exacta: 3/5 con doble cómputo
El error más común que vas a ver es contar mal la mayoría. No es “3/5 de los que vienen a la junta”. Es 3/5 del total de propietarios y 3/5 de las cuotas, los dos a la vez. Es la misma mecánica que rige otras mayorías reforzadas de la LPH, y se falla por lo mismo: por olvidar el doble cómputo o por no aplicar la regla del ausente.
Tres reglas para no equivocarte:
- Cuenta sobre el total, no sobre los asistentes. En una comunidad de 20 propietarios necesitas 12 votos a favor y que esos 12 sumen el 60% de las cuotas. Si los pisos grandes votan en contra, puedes tener los 12 propietarios y quedarte corto de cuotas.
- Aplica la regla del ausente. Si en la junta no llegas a 3/5 pero tampoco hay oposición suficiente, notifica el acta a los ausentes y espera 30 días. A quien no se oponga por escrito en ese plazo se le suma al sí. Muchas prohibiciones se pierden por no dar este paso.
- Anota los dos números en el acta. Para cada votación, deja constancia de cuántos propietarios y qué porcentaje de cuotas votaron a favor. Si alguien impugna, esa acta es tu única defensa.
Qué puede acordar tu comunidad
El artículo 17.12 abre tres puertas, de menor a mayor dureza. No tienes que ir a la prohibición total si no quieres.
| Acuerdo | Qué significa | Cuándo encaja |
|---|---|---|
| Prohibir | Veto total a nuevas actividades de alquiler turístico en la finca | Comunidad residencial harta de rotación y molestias |
| Limitar | Tope de número de viviendas turísticas, o restricción a determinadas plantas/portales | Quieres convivir con algunos pisos turísticos pero sin que el edificio se convierta en un hotel |
| Condicionar | Permitir la actividad sujeta a requisitos: horarios, seguro de responsabilidad, fianza por daños en zonas comunes | Hay margen de convivencia pero quieres garantías |
Y una cuarta vía económica, compatible con cualquiera de las anteriores:
- Incremento de cuota de hasta el 20%. La comunidad puede acordar, también por 3/5, que las viviendas con actividad turística paguen hasta un 20% más en gastos comunes. Es la opción razonable cuando no quieres prohibir pero sí que quien genera más desgaste —ascensor, limpieza, portería— lo costee. Repercute ese sobrecoste donde toca sin entrar en guerra.
El punto que más conflictos genera: la no retroactividad
Graba esto, porque es donde más broncas vas a tener en la junta: el acuerdo no es retroactivo. Una vivienda que ya ejercía legalmente la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 puede seguir haciéndolo, con las condiciones y plazos de la normativa turística que le aplique. La prohibición que aprobéis solo muerde sobre las nuevas actividades.
Esto significa dos cosas para ti como administrador o presidente:
- No vendas a la comunidad que con el acuerdo “echáis” a los turísticos que ya hay. No es así, y prometerlo te va a estallar en la cara.
- Sí podéis frenar en seco cualquier nueva alta. Y si un vecino abre un turístico nuevo después del acuerdo de prohibición —o sin la aprobación expresa del 7.3—, la comunidad tiene base para ejercer la acción de cesación: requerimiento, y si no para, demanda.
Documenta bien cuáles operaban ya antes de la fecha. Esa lista, fechada y guardada, es lo que separa una acción de cesación que prospera de una que el juez tumba.
Cómo llevarlo a la junta sin que se caiga
Un acuerdo de prohibición mal tramitado es un regalo para el primer vecino que quiera alquilar y se lo impugne. El procedimiento importa tanto como los votos.
- Punto expreso en el orden del día. La convocatoria tiene que decir con claridad qué se vota: “Prohibición / limitación de la actividad de alquiler turístico (art. 17.12 LPH) y, en su caso, incremento de cuota”. Un punto genérico de “ruegos y preguntas” no sirve para un acuerdo de mayoría reforzada.
- Redacción concreta del acuerdo. No basta con “se prohíben los pisos turísticos”. Define el alcance (¿prohibición total?, ¿tope?, ¿condiciones?), la fecha de efecto y la salvedad expresa de las actividades preexistentes. Cuanto más preciso, menos flancos para impugnar.
- Acta con los dos números y notificación a ausentes. Ya lo hemos dicho, pero es donde se pierde la mitad de los acuerdos. Sin cómputo doble anotado y sin notificación a quien no asistió, el acuerdo queda cojo.
- Si la junta es telemática, mismas garantías. El formato no cambia las mayorías. Si la celebras por videoconferencia, asegúrate de que la plataforma identifica a cada votante y deja constancia del sentido del voto, porque en un acuerdo de 3/5 ajustado cada voto cuenta.
Errores que te lo impugnan
- Contar 3/5 sobre los asistentes. El cálculo es sobre el total de propietarios y de cuotas. Es el fallo número uno.
- Olvidar la notificación a ausentes. Sin ella no puedes sumar los votos presuntos y el acuerdo se queda sin la mayoría exigida.
- Prometer que afecta a los turísticos existentes. No es retroactivo. Anunciarlo así genera un acuerdo confuso y vecinos que se sienten engañados.
- Votarlo como mayoría simple “para ir rápido”. Es 3/5 con doble cómputo. Cualquier vecino con un mínimo de interés te lo anula ante el juez.
Resumen sin venderte nada
Desde abril de 2025 tu comunidad tiene por fin una palanca real sobre los pisos turísticos: prohibir, limitar, condicionar o cobrar hasta un 20% más, todo con una mayoría de 3/5. Y una actividad turística nueva ya no se puede iniciar sin el sí expreso de la comunidad. La parte fácil es saber que puedes. La difícil es ejecutarlo: doble cómputo bien hecho, regla del ausente, acta con números y respeto a las actividades que ya existían.
Bien tramitado, el acuerdo aguanta cualquier impugnación. Mal tramitado, te lo tumban y vuelves a empezar con la finca dividida. La diferencia, otra vez, está en el acta.
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Esto es información general. Para un caso concreto —un vecino que abre un turístico pese al acuerdo, una acción de cesación, dudas sobre si una actividad estaba o no operativa antes del 3 de abril de 2025— un abogado de propiedad horizontal te ahorra disgustos.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede una comunidad de vecinos prohibir los pisos turísticos en 2026?
- Sí. Desde la reforma de la LPH por la Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 permite a la comunidad prohibir, limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. No hace falta unanimidad ni modificar los estatutos.
- ¿Qué mayoría se necesita para vetar un piso turístico?
- Una mayoría reforzada de 3/5 con doble cómputo: tres quintas partes del total de propietarios y, además, tres quintas partes de las cuotas de participación. Si solo se alcanza uno de los dos umbrales, el acuerdo no es válido. La regla del ausente se aplica: a quien no asiste y no se opone en 30 días tras la notificación del acta se le cuenta como voto favorable.
- ¿Afecta el acuerdo a los pisos turísticos que ya estaban funcionando?
- No. El acuerdo no tiene efecto retroactivo. Una vivienda que ya ejercía legalmente la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 puede seguir haciéndolo conforme a la normativa sectorial vigente. La prohibición o limitación solo afecta a las nuevas actividades que se quieran iniciar después del acuerdo.
- ¿Puede la comunidad cobrar más a los pisos turísticos?
- Sí. La misma reforma permite acordar, también por mayoría de 3/5, un incremento de hasta el 20% en la cuota de gastos comunes para las viviendas que ejerzan actividad de alquiler turístico. Es una alternativa cuando la comunidad no quiere prohibir pero sí repercutir el mayor desgaste de zonas comunes.
- ¿Necesita un propietario permiso de la comunidad para abrir un piso turístico nuevo?
- Sí. Con la nueva redacción del artículo 7.3 LPH, quien quiera destinar su vivienda a alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. El silencio no equivale a autorización: sin acuerdo expreso, iniciar la actividad expone al propietario a una acción de cesación por parte de la comunidad.