Te toca presidir la junta del jueves. En el orden del día hay tres cosas que vais a votar: una derrama de 600€ por vecino para arreglar la fachada, instalar un punto de recarga para coches eléctricos en el garaje, y limitar los pisos turísticos del bloque. Y mientras lo lees, en voz baja te dices lo de siempre: “¿con cuánta gente hace falta para que esto se apruebe?”.
Esta guía es para que llegues a la junta con la respuesta clara, sin tener que abrir Google a mitad de la votación. Te dejo una tabla que puedes mirar de un vistazo, los casos típicos con su mayoría exacta, y los tres errores que más se cometen al votar.
Lo primero que tienes que entender
En una junta de vecinos no hay UNA sola forma de aprobar las cosas. Hay cuatro mayorías distintas y cada decisión exige una. Si te equivocas y apruebas algo con menos votos de los que toca, cualquier vecino que vote en contra (o que estuviera ausente) tiene 1 año para tirarte el acuerdo en el juzgado.
Las cuatro mayorías están todas en el mismo sitio: el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal — el artículo que regula cómo se vota en las comunidades. Solo cambia el apartado según el tipo de decisión.
Antes de la tabla, dos conceptos que necesitas tener claros:
Doble cómputo. Cuando la ley dice “3/5”, no significa solo que voten a favor 3 de cada 5 propietarios. Significa que voten a favor 3/5 de los propietarios y a la vez 3/5 de las cuotas. Las cuotas son ese porcentaje raro que aparece en tu escritura (“0,87%”, “1,23%”). Las dos cuentas tienen que dar — si una falla, el acuerdo no sale.
Regla del ausente. Para los acuerdos de mayoría reforzada (3/5 o 1/3), no necesitas que voten en la propia junta. Después de la junta, le notificas el acuerdo a quien no fue, y si no se opone por escrito en 30 días, se cuenta como un sí. Esto es oro para sacar acuerdos en comunidades con poca asistencia. No funciona con los acuerdos que exigen unanimidad — ahí necesitas el sí explícito de todos.
Tabla maestra: qué mayoría hace falta para qué
| Mayoría exigida | Para qué sirve | Ejemplos típicos |
|---|---|---|
| Unanimidad (todos) | Cambiar estatutos o el título constitutivo | Convertir un local en vivienda, modificar la cuota de un piso, prohibir cualquier uso por estatutos |
| 3/5 + 3/5 (mayoría reforzada) | Crear, modificar o quitar servicios comunes; limitar pisos turísticos; arrendar elementos comunes | Instalar ascensor, contratar conserje o vigilancia, poner piscina, alquilar la portería como vivienda, limitar pisos turísticos |
| 1/3 + 1/3 (mayoría cualificada baja) | Instalaciones colectivas para acceder a servicios | Antena/cableado de telecomunicaciones, energía solar comunitaria, infraestructura común para puntos de recarga de vehículo eléctrico |
| Mayoría simple (más síes que noes) | Lo demás que no encaje en los anteriores y obras de conservación o legalmente obligatorias | Aprobar cuentas, presupuesto, derrama para fachada o tejado dañado, cambio de administrador, accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 |
Si una decisión podría encajar en dos categorías, siempre se vota con la más alta. Mejor pasarse de votos que quedarse corto.
Los casos que te vas a encontrar de verdad
Derrama extraordinaria
Aquí depende del para qué es la derrama, no de la cantidad.
- ¿Es para arreglar algo que está dañado o que la ley obliga a hacer (fachada, tejado, ITE, accesibilidad)? Mayoría simple. Y los vecinos están obligados a pagarla aunque hayan votado en contra.
- ¿Es para algo nuevo que la comunidad no tenía (poner ascensor, hacer piscina, abrir un acceso al garaje)? 3/5 + 3/5. Y los que voten en contra pueden quedar exonerados de pagarla en algunos casos.
Instalar un ascensor
- Si lo pide alguien con discapacidad reconocida o mayor de 70 años para suprimir barreras: mayoría simple, y la comunidad está obligada a hacerlo (el coste tiene un tope: 12 mensualidades ordinarias de la cuota de cada vecino).
- Si es por mejora general, sin que nadie lo pida por accesibilidad: 3/5 + 3/5.
Punto de recarga para coches eléctricos
Aquí hay dos escenarios distintos que se confunden mucho:
- Un vecino quiere instalarse el suyo, a su costa, en su plaza: no hace falta votación. Solo tiene que avisar por escrito al presidente. La comunidad no puede vetarlo.
- La comunidad quiere instalar la infraestructura común (la canalización general, el contador, el sistema de carga compartido): 1/3 + 1/3. Es de las decisiones más fáciles de sacar adelante.
Pisos turísticos
Tras la reforma que entró con la Ley Orgánica 1/2025, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico requiere 3/5 + 3/5. El acuerdo no afecta a los pisos que ya estuvieran funcionando como turísticos legalmente antes — esos quedan blindados.
Cambiar de administrador
Aunque suena gordo, se vota con mayoría simple. No hay que esperar a que termine el año, ni cambiar estatutos. Basta con incluirlo en el orden del día y votarlo. Eso sí: con preaviso suficiente y respetando el contrato.
Aprobar cuentas, presupuesto y nombrar cargos
Todo va por mayoría simple. Es lo que se vota cada año en la junta ordinaria.
Cambiar los estatutos
Cualquier modificación de los estatutos o del título constitutivo va por unanimidad. Y aquí es donde la gente se atasca: lo más razonable suele exigir el voto de absolutamente todos los propietarios. Si solo uno se opone, no sale.
Errores que se cometen siempre
Confundir “presentes” con “propietarios”. Cuando la ley dice “mayoría simple”, se calcula sobre los propietarios presentes y representados en la junta — no sobre el total del edificio. Pero cuando dice 3/5 o 1/3, es sobre el total del edificio. Es muy fácil aprobar algo creyendo que tienes 3/5 de los presentes y descubrir que no llegas al 3/5 del total.
Olvidarse del doble cómputo. Aprobar con 3/5 de los propietarios pero solo 2/5 de las cuotas es exactamente lo mismo que no aprobarlo. Si alguien lo recurre, se cae. Tienes que llevar las dos cuentas a la vez y dejarlas reflejadas en el acta.
No ejecutar la regla del ausente. Si una mayoría reforzada se queda corta en la junta (por ejemplo, sale 2/5 favorable y 1/5 en contra, con 2/5 ausentes), no des por perdido el acuerdo. Notifica el acta a los ausentes, espera 30 días, y si nadie se opone, los sumas al sí. Muchas comunidades pierden acuerdos buenos porque ni siquiera intentan este paso.
Aprobar con menos mayoría de la que toca para “ahorrar tiempo”. No funciona. Cualquier vecino con un mínimo de cabreo te lo impugna y el juez se lo anula. Mejor convocar otra junta extraordinaria que ejecutar un acuerdo cojo.
Lo mínimo que tienes que hacer antes de la próxima junta
- Mira el orden del día y, para cada punto, marca la mayoría exacta. Si no la tienes clara, no la votes — pásala a otra junta.
- Calcula por adelantado los porcentajes de cuotas. Saca el cuadro de cuotas y, antes de la junta, ten claro cuántos propietarios necesitas para cada umbral. Sin esto, vas a ciegas.
- Lleva preparada la notificación a ausentes. Si esperas mayoría reforzada que pueda no salir el primer intento, ten la plantilla de notificación lista para sacarla esa misma semana. Cada día que tardes es un día menos para los 30 del ausente.
- Anota en el acta los dos números (propietarios y cuotas) para cada votación. Si luego alguien recurre, esa acta es tu defensa. Sin números, no hay defensa.
Resumen sin venderte nada
Las mayorías de la junta de vecinos no son nueve. Son cuatro: unanimidad, 3/5, 1/3 y mayoría simple. La parte fácil es saber cuál toca. La parte difícil es no equivocarte con el doble cómputo y acordarte de notificar a los ausentes para que la regla del ausente te juegue a favor.
Bien ejecutado, sacas el acuerdo y nadie lo discute en seis meses. Mal ejecutado, te lo impugnan y vuelves a empezar. La diferencia, casi siempre, son tres números mal anotados en el acta.
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Esto es información general. Para casos complicados — un vecino que se niega a pagar una derrama, una impugnación ya presentada, un acuerdo que afecta a estatutos antiguos — un abogado de propiedad horizontal te ahorra disgustos.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué mayoría se necesita para aprobar una derrama?
- Depende de para qué sea la derrama. Si financia una obra obligatoria por ley o necesaria para la conservación del edificio, basta con mayoría simple (más síes que noes entre los presentes). Si financia un servicio o instalación nueva (ascensor, vigilancia, piscina), la regla general es 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas. Si modifica los estatutos, unanimidad.
- ¿Cuántos votos hacen falta para instalar un ascensor?
- Si la instalación es para suprimir barreras arquitectónicas en favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años, basta con mayoría simple y la comunidad está obligada si lo pide alguien que cumpla esos requisitos. Si es un ascensor por mejora general, la mayoría exigida es 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas.
- ¿Qué pasa si un vecino no asiste a la junta y no vota?
- Para los acuerdos que requieren mayoría reforzada (3/5, 1/3), funciona la llamada regla del ausente: al vecino que no asistió se le notifica el acuerdo, y si no se opone por escrito en 30 días naturales, se le suma como voto a favor. Esto NO se aplica a los acuerdos que exigen unanimidad.
- ¿Qué se necesita para limitar los pisos turísticos en la comunidad?
- Tras la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico requiere 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas. El acuerdo no afecta a los pisos turísticos que ya estuvieran funcionando legalmente antes del acuerdo.
- ¿Es válido un acuerdo aprobado por mayoría simple cuando hacía falta 3/5?
- No. Un acuerdo aprobado con menos mayoría de la que la ley exige es impugnable durante 1 año (3 meses si va contra la ley). Si te das cuenta antes, lo más sano es no ejecutarlo y volver a votarlo en la siguiente junta con la mayoría correcta.