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Calculadora de mayorías en junta de propietarios
Responde una o dos preguntas y descubre qué mayoría exige la Ley de Propiedad Horizontal para tu acuerdo: obras, cuotas, estatutos o actividades molestas. Aplicar la mayoría equivocada hace nulo el acuerdo.
¿Qué queréis aprobar en la junta?
¿Qué tipo de obra quieres aprobar?
¿La solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años que vive, trabaja o presta servicios voluntarios en el edificio?
¿Es un punto de recarga individual para tu propia plaza de garaje?
Obligatoria · vincula a todos
No se vota
Las obras necesarias para el sostenimiento del inmueble (seguridad, habitabilidad, accesibilidad básica y ornato) son obligatorias. La comunidad no puede negarse a ejecutarlas y su coste vincula a todos los propietarios, hayan votado o no. La junta solo decide cómo se organiza el gasto.
Base legal: art. 10 LPH
Obligatoria sin acuerdo
No necesita votación
Es obligatoria siempre que el importe repercutido al año, descontando ayudas o subvenciones, no supere doce mensualidadesordinarias de gastos comunes. Si las supera, hace falta acuerdo y se trata como accesibilidad no obligatoria (mayoría simple).
Base legal: art. 10 LPH
Obliga a todos
Mayoría simple
Cuando la obra de accesibilidad no llega a ser obligatoria, puede aprobarse por mayoría simple (mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas). Si se aprueba así, el acuerdo obliga a todos.
Base legal: art. 17 LPH
3/5 · regla de 3 mensualidades
3/5 de propietarios y cuotas
El establecimiento de servicios o instalaciones de interés general exige el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas. No basta con los asistentes.
Regla de las tres mensualidades: si la mejora se aprueba pero el coste repercutido a un propietario supera el importe de tres mensualidades ordinarias, quien votó en contra queda exonerado de pagarla (y no podrá disfrutarla salvo que después abone su parte).
Base legal: art. 17 LPH
Paga quien lo solicita
1/3 de propietarios y cuotas
Para sistemas de aprovechamiento de energías renovables (placas solares) y la infraestructura común de recarga de vehículos eléctricos basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen 1/3 de las cuotas. El coste recae sobre quienes las han solicitado o votado a favor, no sobre toda la comunidad.
Base legal: art. 17 LPH
Sin acuerdo de junta
Solo comunicación previa
El punto de recarga individual para una plaza privativano necesita acuerdo de la junta: basta con una comunicación previa a la comunidad. El coste lo asume íntegramente quien lo instala.
Base legal: art. 17 LPH
Obliga a todos
Mayoría simple
La aprobación del presupuesto, las cuentas, las cuotas ordinarias y las derramas se decide por mayoría simple: la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Una vez aprobada, la cuota o la derrama es exigible a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los ausentes.
Base legal: art. 17.7 y art. 21 LPH
Unanimidad
Unanimidad
Modificar los estatutos exige el voto favorable de todos los propietarios, porque afecta a las reglas que delimitan sus derechos y obligaciones. Un solo voto en contra impide el acuerdo.
Los propietarios ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días desde la notificación del acta se computan como votos a favor. Es la vía habitual para alcanzar la unanimidad en comunidades grandes.
Base legal: art. 17.6 y art. 17.8 LPH
Unanimidad
Unanimidad
Alterar el título constitutivo —cambiar coeficientes de participación, dividir o agrupar pisos, modificar la descripción del inmueble— exigeunanimidad. El acuerdo debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Excepción: la división, segregación o agregación de pisos consentida en los estatutos, o la que afecta solo a elementos privativos sin alterar el resto de coeficientes, puede tener un régimen más flexible. Consúltalo antes de llevarlo a junta.
Base legal: art. 17.6 y art. 10.3 LPH
3/5 del total
3/5 de propietarios y cuotas
Limitar o prohibir el ejercicio de una actividad en un elemento privativo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas. No basta con los asistentes a la junta.
Distinto es el caso de las actividades ya prohibidas por la ley (dañosas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas): frente a esas, el presidente puede requerir su cese de inmediato y, si persiste, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación sin necesidad de esa mayoría reforzada.
Base legal: art. 17.12 y art. 7.2 LPH
Obliga a todos
Mayoría simple
Las normas de régimen interior regulan la convivencia y el uso de los servicios y zonas comunes. Se aprueban por mayoría simpley obligan a todos los propietarios y ocupantes.
No pueden contradecir la ley ni los estatutos: si la norma que queréis aprobar recorta derechos reconocidos en el título constitutivo, no es régimen interior, es una modificación de estatutos y exige unanimidad.
Base legal: art. 6 y art. 17.7 LPH
Herramienta orientativa basada en la Ley de Propiedad Horizontal. No sustituye el asesoramiento de un abogado o administrador colegiado.
Tabla rápida de mayorías
Resumen de las mayorías que exige la LPH según el tipo de acuerdo, con el artículo aplicable en cada caso.
| Tipo de acuerdo | Mayoría | Artículo LPH | ¿Obliga a todos? |
|---|---|---|---|
| Conservación y reparación necesaria | No requiere voto | Art. 10 LPH | Sí, a todos |
| Accesibilidad solicitada (discapacidad / +70 años) | Obligatoria sin acuerdo | Art. 10 LPH | Sí, con el límite de 12 mensualidades |
| Accesibilidad no obligatoria | Mayoría simple | Art. 17.7 LPH | Sí |
| Mejora / servicio nuevo no necesario | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.3 LPH | Sí, salvo disidente si supera 3 mensualidades |
| Energías renovables / recarga VE (instalación común) | 1/3 de propietarios y cuotas | Art. 17.1 LPH | Solo a quienes la solicitan |
| Punto de recarga individual en plaza privativa | Solo comunicación previa | Art. 17.5 LPH | Lo paga quien lo instala |
| Presupuesto, cuentas, cuotas y derramas | Mayoría simple | Art. 17.7 LPH | Sí, a todos |
| Normas de régimen interior | Mayoría simple | Art. 6 LPH | Sí, a todos |
| Limitar una actividad molesta en un piso | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.12 LPH | Sí, a todos |
| Modificación de los estatutos | Unanimidad | Art. 17.6 LPH | Sí, a todos |
| Modificación del título constitutivo | Unanimidad | Art. 17.6 LPH | Sí, a todos |
¿Dudas sobre cómo se cuentan los votos y qué pasa con los ausentes? Repasa la guía de mayorías en la junta de vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría se necesita para hacer obras en zonas comunes?
Depende del tipo de obra. Las de conservación y reparación necesarias no requieren votación: son obligatorias. Las mejoras o servicios nuevos no necesarios exigen 3/5 de propietarios y cuotas. Las instalaciones de energías renovables o recarga de vehículo eléctrico bastan con 1/3.
¿Las obras de reparación de la fachada hay que votarlas en junta?
No es imprescindible. Las obras necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio son obligatorias y su coste vincula a todos los propietarios, hayan votado o no. La junta las trata para organizar el gasto, pero no puede negarse a ejecutarlas.
¿Me puedo negar a pagar una obra de mejora aprobada en junta?
Si la obra es una mejora no necesaria y tu parte del coste supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que vota en contra queda exonerado de pagarla, aunque tampoco podrá usar la mejora salvo que después abone su parte.
¿Qué mayoría hace falta para instalar placas solares o un punto de recarga?
Para las instalaciones comunes de aprovechamiento de energías renovables y la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos basta el voto favorable de 1/3 de los propietarios que representen 1/3 de las cuotas. El coste recae sobre quienes las solicitan.
¿Qué es la doble mayoría en una comunidad de propietarios?
Es la exigencia de contar dos veces cada acuerdo: por cabezas y por cuotas. Para que salga adelante hacen falta tanto la mayoría de propietarios como la mayoría de los coeficientes de participación que representan. Un acuerdo apoyado por muchos vecinos con pisos pequeños puede no alcanzar la mayoría de cuotas, y al revés.
¿Los propietarios morosos pueden votar en la junta?
No. El propietario que en el momento de iniciarse la junta no esté al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado su importe, puede asistir y participar en la deliberación, pero se le priva del derecho de voto. Su coeficiente se descuenta del total para calcular las mayorías.
¿Qué pasa si no se alcanza la mayoría necesaria?
El acuerdo no se adopta y la propuesta decae: puede volver a llevarse a una junta posterior. Si pese a ello se ejecuta, cualquier propietario puede impugnarlo por ser contrario a la ley, con un plazo de un año. Aplicar una mayoría inferior a la exigida es la causa más frecuente de nulidad de los acuerdos de junta.
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