En 1990, la comunidad autorizó al inquilino de un local a instalar una salida de humos. Autorización “personal y temporal”, decía el acuerdo. Pasaron los años, cambiaron los inquilinos, la chimenea siguió funcionando y nadie dijo nada durante más de catorce años. En 2016 el local cambió de dueño; en marzo de 2017 la junta acordó que había que desmontar la chimenea, porque aquella autorización era personal y ya no valía para nadie.
El Tribunal Supremo, en sentencia 103/2026 de 29 de enero (recurso 564/2021, ponente Parra Lucán), dejó anulado ese acuerdo. Ni el acta estaba mal convocada, ni faltaron mayorías, ni había vicio formal alguno. El acuerdo se cayó porque la comunidad fue contra sus propios actos: quien consiente una situación durante catorce años, permite obras de reforma conociendo el destino hostelero del local y no se opone, ha creado una confianza que no puede destruir de un plumazo en la siguiente junta.
Esa sentencia sirve de recordatorio para las dos partes de la mesa. Un acuerdo aprobado no es intocable. Y un acuerdo se impugna con reglas muy concretas que casi nadie tiene claras hasta que llega tarde.
Los tres motivos del artículo 18.1: no vale cualquier desacuerdo
La LPH no permite impugnar porque el acuerdo te parezca mal. Solo hay tres puertas, y hay que entrar por una de ellas:
| Motivo (art. 18.1 LPH) | Qué significa en la práctica | Ejemplo típico |
|---|---|---|
| a) Contrario a la ley o a los estatutos | El acuerdo choca con una norma de la LPH, con otra ley o con el título constitutivo | Aprobar una obra con mayoría simple cuando la ley exige tres quintos |
| b) Gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios | El acuerdo perjudica al conjunto para favorecer a alguien | Ceder el uso exclusivo de una zona común a un vecino por un precio irrisorio |
| c) Grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo | El acuerdo es legal en abstracto pero abusivo con uno concreto | El caso de la chimenea: obligar a desmontar una instalación consentida durante 14 años |
El motivo c) es el menos conocido y el que más partido da. No exige demostrar que el acuerdo infringe un artículo; exige demostrar que a ti te causa un perjuicio grave y que no tienes el deber jurídico de aguantarlo. Es la vía por la que entran la mala fe, el abuso de derecho y la doctrina de los actos propios del artículo 7 del Código Civil.
Y una advertencia para quien administra: el motivo c) no se ve venir en la convocatoria. Un acuerdo puede estar impecablemente tramitado y caerse igual.
Quién puede impugnar (y quién se queda fuera)
Aquí se pierden muchos casos antes de empezar. Están legitimados solo tres perfiles:
- El que salvó su voto en la junta. No basta con protestar en el turno de ruegos; tiene que constar que votaste en contra.
- El ausente por cualquier causa. No importa el motivo de la ausencia. Cuenta desde que se le comunica el acuerdo.
- El privado indebidamente de su derecho de voto. El caso clásico: se le impide votar por moroso cuando no lo era, o cuando la deuda estaba impugnada.
Quien votó a favor no puede impugnar. Y quien se abstiene sin dejar constancia expresa de su oposición, tampoco, porque no ha salvado su voto. Es la razón por la que conviene revisar bien qué debe contener el acta de la junta: si el acta dice “aprobado por mayoría” sin identificar a los disidentes, el propietario que votó en contra se queda sin prueba de su legitimación.
La barrera de las deudas
El artículo 18.2 añade un filtro que tumba demandas enteras: para impugnar hay que estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas judicialmente antes de demandar.
No es un tecnicismo menor. Un propietario con dos cuotas atrasadas y toda la razón del mundo sobre el fondo del asunto ve su demanda inadmitida si no consigna. Si estás en esa situación y quieres pelear el acuerdo, consigna primero y discute la deuda después; el orden importa. Sobre cómo se articula la deuda comunitaria, tienes la guía de morosos en comunidades de propietarios.
La excepción que casi nadie recuerda: esta regla no se aplica cuando lo que impugnas es un acuerdo sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9. Tiene sentido: sería absurdo exigirte pagar según un reparto cuya validez discutes.
Los plazos: tres meses, un año o ninguno
Este es el punto donde se decide casi todo, y donde más confusión hay.
| Situación | Plazo | Desde cuándo cuenta |
|---|---|---|
| Acuerdo impugnable por los motivos b) o c) | 3 meses | Desde la adopción del acuerdo en junta |
| Acuerdo contrario a la ley o a los estatutos | 1 año | Desde la adopción del acuerdo en junta |
| Cualquiera de los anteriores, propietario ausente | 3 meses o 1 año | Desde la comunicación del acuerdo conforme al art. 9 |
| Acuerdo nulo de pleno derecho | Sin plazo | No caduca |
Tres precisiones que valen dinero:
1. Son plazos de caducidad, no de prescripción. No se interrumpen. Un burofax al presidente, una carta al administrador o una reclamación por email no paran el reloj. Solo lo para la demanda, y desde 2025 también la solicitud de un MASC, como se ve más abajo.
2. Para el ausente, el reloj arranca con la notificación. Y aquí se juega mucho: si la comunidad no notifica correctamente el acuerdo al ausente conforme al procedimiento del artículo 9, el plazo no ha empezado a correr. Comunidades que creen tener un acuerdo consolidado desde hace dos años descubren que sigue vivo porque las notificaciones se hicieron por WhatsApp o se dejaron en el buzón sin acreditación. Si tu comunidad notifica por email, revisa antes que lo estés haciendo de forma válida: aquí tienes las reglas de las notificaciones por email a propietarios.
3. Los acuerdos nulos de pleno derecho no caducan. La doctrina del Supremo distingue entre acuerdos meramente anulables —los que infringen la LPH o los estatutos, sujetos al plazo del artículo 18.3— y acuerdos radicalmente nulos, los que vulneran una norma imperativa distinta que no prevé otro efecto para su contravención, o que son contrarios a la moral, al orden público o suponen fraude de ley. Esos últimos se pueden atacar cuando sea.
El ejemplo más frecuente en la práctica lo vimos hace dos días en el post sobre quién paga las filtraciones y humedades: un acuerdo que se niega a ejecutar una obra necesaria de conservación contradice el artículo 10.1.a de la LPH y es nulo conforme al artículo 6.3 del Código Civil. Que pasen tres meses no lo convalida.
La trampa nueva de 2026: ¿hace falta MASC antes de demandar?
Desde la Ley Orgánica 1/2025, acudir a un medio adecuado de solución de controversias es requisito de procedibilidad general en el orden civil. La pregunta obvia: ¿también para impugnar acuerdos? Las audiencias no se han puesto de acuerdo.
- La Audiencia Provincial de Zaragoza, auto 206/2025 de 6 de octubre, dice que no hace falta. Razona que la materia se rige por normas imperativas de disponibilidad limitada, que la deliberación en la propia junta ya equivale a una actividad negociadora, y que ofrecer una negociación al presidente no sirve de nada porque el presidente carece de facultades para transigir sobre la validez o nulidad de un acuerdo.
- La Audiencia Provincial de Barcelona, sección 16, auto 458/2025 de 19 de diciembre, exigió el requisito de procedibilidad en una impugnación sobre el uso común de una antigua portería, y pidió certificación de que se intentó la conciliación sin acuerdo.
El argumento de Zaragoza es el más sólido: el propietario disidente que quiere impugnar no puede convocar una junta para reabrir el debate, así que la “negociación” que se le exige es estructuralmente imposible de mantener con quien tiene poder para cerrarla.
Pero mientras el criterio no se unifique, la recomendación práctica es la contraria a la que parece: intenta el MASC igualmente. El motivo es el artículo 7 de la Ley Orgánica 1/2025, que establece que la solicitud de negociación suspende la caducidad de la acción desde que consta el intento de comunicación a la otra parte. Es decir, intentarlo no te come plazo, te lo congela, y te cubre frente a una inadmisión si tu audiencia es de las estrictas. Si vienes del terreno de la morosidad, el funcionamiento del trámite es el mismo que ya explicamos en el MASC obligatorio para reclamar al moroso.
Impugnar no paraliza nada
Error de expectativas muy común. El artículo 18.4 es tajante: la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante.
Traducido: mientras el pleito avanza, la derrama se gira, la obra se ejecuta y el gasto se devenga. Si lo que quieres es frenar la actuación, no basta con demandar; hay que pedir la medida cautelar de forma expresa y justificar el perjuicio y la apariencia de buen derecho. Y conviene decidirlo antes de presentar la demanda, no cuando ya han levantado el suelo del portal.
El procedimiento, además, es juicio ordinario conforme al artículo 249 de la LEC, con abogado y procurador. No es un trámite rápido ni barato: por eso la mayoría de los conflictos se resuelven mejor arreglando la convocatoria y el acta que en un juzgado.
Lo que NO es impugnable (o casi nunca prospera)
- El acuerdo que simplemente no te gusta. Sin encaje en uno de los tres motivos del 18.1, no hay acción.
- Los defectos formales sin trascendencia. Un error material en el acta, una errata en el importe, un orden del día con una redacción mejorable. Si no ha causado indefensión real, los tribunales no anulan por eso.
- Los acuerdos ya consentidos por el impugnante. Si has pagado la derrama sin reservas durante un año, tienes un problema de actos propios, y ahí la doctrina de la STS 103/2026 juega en tu contra.
- Lo que no es un acuerdo. Un informe del administrador, un debate recogido en acta, una intención expresada. Sin votación y sin acuerdo, no hay nada que impugnar.
En cambio, sí hay dos supuestos que prosperan con frecuencia y conviene tener en el radar: la mayoría equivocada —aprobar con mayoría simple lo que exigía tres quintos o unanimidad, terreno de la guía de mayorías en la junta de vecinos— y el defecto de convocatoria, cuando un asunto se vota sin figurar en el orden del día o sin respetar los plazos de la convocatoria de la junta.
Lo que decide el caso es el expediente, no el argumento
Repasando los pleitos que ganan y los que se caen, el patrón se repite: casi ninguno se decide por la brillantez del razonamiento jurídico. Se decide por lo que se puede acreditar. Ten localizado y fechado:
- La convocatoria completa, con su orden del día y la fecha de envío. Es la prueba de si el asunto votado estaba anunciado.
- El justificante de entrega a cada propietario, en especial a los ausentes. Sin él, el plazo del ausente no ha empezado.
- El acta, con el sentido de los votos identificado y la constancia expresa de quién salvó el suyo.
- La comunicación del acuerdo a los ausentes, con fecha acreditada. Es la que fija el día uno del plazo.
- El estado de deudas del impugnante en la fecha de la demanda, o el justificante de consignación.
- El histórico del asunto: acuerdos anteriores sobre lo mismo, autorizaciones antiguas, tolerancias prolongadas. En el caso de la chimenea, catorce años de silencio comunitario valieron más que cualquier argumento sobre el tenor literal del acuerdo de 1990.
Ese punto 6 es el que se pierde siempre. Una autorización de 1990 metida en una carpeta de un despacho que ya cerró es exactamente el documento que decide un pleito de 2026.
Los errores que se repiten
- “Protesté en la junta, ya está”. Si el acta no recoge que salvaste tu voto, no estás legitimado. Pide que conste, y revisa el acta cuando llegue.
- “Le mandé un burofax al presidente, el plazo está parado”. No lo está. Es caducidad. Solo la demanda —o la solicitud de MASC desde 2025— detiene el reloj.
- “Como el acuerdo es ilegal, tengo un año”. Solo si es contrario a la ley o a los estatutos. Si tu motivo es el perjuicio grave del apartado c), tienes tres meses.
- “Han pasado tres meses, el acuerdo ya es firme”. No, si el acuerdo es nulo de pleno derecho por vulnerar una norma imperativa. Y no, si eres ausente y nunca te lo notificaron en forma.
- “Impugno y así paramos la obra”. No se para. Hay que pedir la cautelar.
Resumen sin venderte nada
Un acuerdo de la junta solo se impugna por tres motivos tasados, y el más útil es el menos citado: el perjuicio grave a un propietario que no tiene por qué soportarlo, que es por donde entran la mala fe y los actos propios. Solo pueden impugnar quienes salvaron el voto, los ausentes y los privados indebidamente de voto, y todos ellos deben estar al corriente de pago o consignar, salvo cuando se discuten las cuotas de participación. El plazo es de tres meses, un año si el acuerdo contradice la ley o los estatutos, y ninguno si el acuerdo es nulo de pleno derecho. Es caducidad: no lo para un burofax. Impugnar no suspende el acuerdo salvo medida cautelar. Y en 2026 hay un frente abierto con el MASC previo, con audiencias en ambos sentidos, que se resuelve intentándolo, porque solicitarlo suspende la caducidad y no cuesta plazo.
Del caso de la chimenea queda la lección más incómoda para la comunidad: catorce años de tolerancia documentada pesaron más que un acuerdo aprobado en regla. Lo que la comunidad consiente durante años acaba siendo derecho.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué plazo tengo para impugnar un acuerdo de la junta?
- Tres meses desde que se adoptó el acuerdo, con carácter general. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año. Si eres propietario ausente, el plazo no cuenta desde la junta sino desde que se te comunica el acuerdo conforme al artículo 9 de la LPH. Son plazos de caducidad, no de prescripción: no se interrumpen con un burofax ni con una reclamación al administrador.
- ¿Puedo impugnar si debo cuotas a la comunidad?
- No, salvo que consignes judicialmente la deuda antes de demandar. El artículo 18.2 de la LPH exige estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas o proceder previamente a la consignación judicial. Hay una excepción importante: esta regla no se aplica cuando lo que impugnas es precisamente un acuerdo sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación del artículo 9.
- Voté a favor y ahora me arrepiento. ¿Puedo impugnar?
- No. Solo están legitimados los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto. Votar a favor, o abstenerte sin dejar constancia de tu oposición, te deja fuera. Por eso importa que el acta recoja el sentido de tu voto: si no consta que votaste en contra, el juez entenderá que no salvaste tu voto.
- Si impugno, ¿se paraliza el acuerdo mientras dura el pleito?
- No. El artículo 18.4 de la LPH dice que la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde con carácter cautelar a petición del demandante. En la práctica esto significa que la derrama se sigue girando y la obra se sigue ejecutando mientras el procedimiento avanza. Si quieres frenarla, hay que pedir la medida cautelar expresamente y justificarla.
- ¿Hace falta intentar un MASC antes de impugnar el acuerdo?
- Depende de la audiencia provincial que te toque, y ese es el problema. La Audiencia Provincial de Zaragoza, en auto 206/2025 de 6 de octubre, entendió que no hace falta, porque la propia deliberación en junta ya equivale a una actividad negociadora y el presidente no puede transigir sobre la validez de un acuerdo. La Audiencia Provincial de Barcelona, sección 16, en auto 458/2025 de 19 de diciembre, exigió el requisito de procedibilidad. Hasta que se unifique el criterio, lo prudente es intentarlo: solicitar el MASC suspende el plazo de caducidad conforme al artículo 7 de la Ley Orgánica 1/2025, así que no te cuesta plazo y te cubre la admisión de la demanda.