Llega un parte al administrador: humedad en el techo del salón del 3.º B, mancha que crece cada vez que llueve. El origen está claro a simple vista, la terraza del 4.º B, que en ese edificio es también la cubierta. Y la comunidad contesta lo de siempre: “los estatutos dicen que las terrazas las mantiene su propietario, que lo arregle él”.
Esa frase ha costado condenas. La más ilustrativa la dictó el Tribunal Supremo en la sentencia 80/2024, de 23 de enero, y conviene tenerla encima de la mesa antes de responder al siguiente parte de humedades, porque cambia tres cosas que casi todas las comunidades dan por sabidas.
La regla: manda el origen del daño, no de quién es el espacio
Toda la discusión se resuelve con una pregunta única: ¿de dónde sale el agua? No de quién usa la terraza, no de qué dice el rótulo del plano.
La LPH reparte el deber de conservación en dos artículos que hay que leer juntos:
- Artículo 10.1.a: la comunidad debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Y añade que no requieren acuerdo previo de la junta.
- Artículo 9.1.b: cada propietario debe mantener en buen estado su piso o local y sus instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad ni a los demás.
Aplicado a la casuística real de finca, el reparto queda así:
| Origen de la filtración | Quién paga la reparación |
|---|---|
| Tela asfáltica agotada bajo el pavimento de la terraza-cubierta | Comunidad |
| Forjado o estructura deteriorados | Comunidad |
| Canalón, bajante o sumidero comunitario roto | Comunidad |
| Fachada con fisuras o juntas abiertas | Comunidad |
| Solado o pavimento de la terraza por el uso ordinario | Propietario que la usa |
| Desagüe privativo atascado por descuido | Propietario que la usa |
| Obra que el propietario hizo en la terraza y rompió la lámina | Propietario que la usa |
| Instalación privativa de fontanería del piso | Propietario |
El Supremo lo formula con una frase que vale la pena copiar literalmente en el acta cuando se debata: quedan a cargo del propietario beneficiario del uso las obras de conservación “que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento” y las que nazcan de su proceder descuidado, “mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento”.
Por qué la terraza privativa sigue siendo cubierta común
Aquí está el nudo técnico. Las terrazas son elementos comunes por destino: el artículo 396 del Código Civil no es imperativo en todo, así que el título constitutivo o un acuerdo unánime pueden desafectarlas y atribuir su uso privativo a un vecino. Eso es perfectamente válido y ocurre en la mitad de los áticos de este país.
Lo que no se puede desafectar es la cubierta y el forjado. Son comunes por naturaleza, por la función que cumplen: delimitan el edificio y garantizan su estanqueidad, igual que los cimientos o la fachada.
De ahí sale la conclusión que sorprende a tanta gente: una misma terraza puede ser, a la vez, elemento privativo por atribución y elemento común por su carácter estructural de cubierta. Y como dijo el Supremo, no cabe confundir la terraza con la lámina impermeabilizante que hay debajo: cuando lo que falla es la tela asfáltica, lo que está fallando es la cubierta del edificio, no el suelo del vecino.
En el caso de Getxo que resolvió la sentencia 80/2024, el peritaje concluyó que la tela asfáltica “estaba muy deteriorada y había acabado su vida útil”. Con eso bastó: defecto estructural, gasto comunitario, 11.209 euros a cargo de la comunidad más las costas de primera instancia.
”Es que nuestros estatutos lo dicen bien claro”
La comunidad de Getxo tenía exactamente esa cláusula: los gastos de conservación y reparación de las terrazas anejas eran de cuenta de los propietarios de las viviendas, incluido impedir las filtraciones hacia los pisos inferiores. Ganó en primera instancia y ganó en la Audiencia. Y perdió en el Supremo.
El razonamiento es corto y no admite mucha vuelta: la previsión estatutaria se interpreta según la índole de la avería. Si se trata de reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, es cuestión del propietario. Si el defecto es estructural, si afecta a la configuración de la terraza como elemento de la construcción, se repara con cargo a fondos comunes. Un estatuto reparte gastos; no deroga el deber de conservación del artículo 10.1.a.
Traducido para la junta: una cláusula estatutaria sobre terrazas no es un escudo. Es una regla de reparto que solo opera dentro de lo que la ley deja disponible.
El punto que salva pleitos: no hacía falta impugnar el acuerdo
Este es el argumento menos conocido de la sentencia y el que más veces decide un caso real.
Escenario típico: el propietario pide la reparación, la junta la deniega, el propietario no impugna el acta en el plazo del artículo 18 de la LPH y, cuando reclama meses después, la comunidad alega que el acuerdo quedó consentido. Es la defensa estándar. Y en Getxo funcionó en las dos primeras instancias.
El Supremo la desmonta con dos ideas:
- La caducidad del artículo 18.1 se aplica a los acuerdos propios de la junta, los que caen dentro de su competencia y ámbito de disposición. No cubre lo que la doctrina llama “seudo-acuerdos”, decisiones que la junta no podía tomar.
- Un acuerdo que se niega a ejecutar una obra necesaria de conservación contradice una norma imperativa y es nulo de pleno derecho conforme al artículo 6.3 del Código Civil. Sostener lo contrario, dice la Sala, equivaldría a darle al acuerdo “un efecto derogatorio de normas legales imperativas”, resultado “que por absurdo debe descartarse de raíz”.
Y remata con lo que ya sabíamos pero casi nadie aplica: las obras necesarias del artículo 10.1.a no requieren acuerdo previo de la junta, ni siquiera cuando impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos, vengan impuestas por la administración o pedidas por un propietario. Lo que el vecino reclamaba no era un acuerdo. Era una actuación.
Para quien administra, la lectura práctica es incómoda pero útil: llevar una filtración estructural a votación es, en sí mismo, un error de procedimiento. Y confiar en que “ya pasaron los tres meses” es confiar en una defensa que el Supremo ha desactivado.
El contrapeso de 2026: que sea elemento común no significa pagarlo todo
Antes de que la balanza se vaya del todo al otro lado, conviene conocer la otra cara. El Tribunal de Instancia de A Coruña, en sentencia 65/2026 de 23 de marzo, resolvió una reclamación por agua de lluvia procedente de un canalón comunitario roto y no concedió la indemnización íntegra: apreció defectos previos y falta de mantenimiento en la propia vivienda afectada y aplicó la concurrencia de causas para repartir el pago entre la comunidad y el vecino.
Es un matiz que cambia la estrategia de las dos partes:
- Si administras, no des por perdido el importe completo cuando el origen sea comunitario. Si la vivienda dañada llevaba años con carpinterías vencidas, humedades preexistentes o reparaciones caseras, eso se acredita con pericial y reduce la condena.
- Si reclamas, documenta el estado de tu vivienda antes del daño. Sin ese antes, cualquier defecto previo juega contra tu indemnización.
La pericial decide el caso, no el acta
Repasando las dos resoluciones, el patrón es evidente: quien tenía informe técnico ganó. La sentencia de Getxo se apoya en un peritaje que fecha el agotamiento de la lámina; la de A Coruña reparte el daño porque alguien acreditó los defectos previos.
Lo que hay que tener en el expediente, y ordenado:
- Los partes de daño con fecha, todos, incluidos los que en su momento parecieron menores. Una mancha que reaparece cada octubre durante cuatro años es una prueba, si está fechada.
- Fotografías con fecha verificable de cada episodio.
- El informe pericial que identifique el elemento que falla: lámina, forjado, canalón, solado. Sin esa frase, no hay caso.
- La comunicación a la comunidad y su respuesta, por escrito. El día que se comunica el daño es el día en que empieza a correr la responsabilidad por inacción.
- El acta donde se trató el asunto, con lo que realmente se dijo. Si quieres saber qué debe recoger, tienes la guía de qué debe contener el acta de la junta.
- El histórico de mantenimiento de la cubierta: revisiones, limpiezas de sumideros, reparaciones anteriores. Es lo que separa “desgaste natural” de “abandono”.
Cómo se paga cuando le toca a la comunidad
Tres vías, por orden:
- El seguro de la comunidad. Las pólizas multirriesgo cubren normalmente los daños por agua, aunque casi ninguna cubre la reparación de la causa cuando es desgaste por antigüedad. Da el parte igualmente y el mismo día: los retrasos en la comunicación son motivo habitual de rechazo.
- El fondo de reserva. Está pensado precisamente para obras de conservación y reparación del inmueble. Si tu comunidad lo tiene dotado como marca la ley, esta es su función.
- La derrama. Si el importe se sale de lo anterior, toca aprobarla con su reparto por coeficiente y su calendario, sin que se caiga por un defecto de convocatoria: aquí tienes cómo se aprueba una derrama. Y si además hay que decidir el alcance de la obra, la guía de mayorías para obras en zonas comunes te dice qué votación necesita cada supuesto.
Ojo con el orden: la obra necesaria no espera a la junta. Primero se frena el daño, después se discute quién lo financia.
Los cuatro errores que se repiten
- “Que lo arregle el del ático, que es su terraza”. Solo si el fallo está en el solado o en su descuido. Si es la lámina o el forjado, es la comunidad, diga lo que diga el estatuto.
- “Lo votamos en la junta de diciembre”. Las obras necesarias de conservación no se votan. Y el acuerdo que las deniegue es nulo de pleno derecho, no simplemente impugnable.
- “Han pasado tres meses, ya no puede reclamar”. Esa defensa no cubre los acuerdos contrarios a normas imperativas.
- “Sin peritaje ya se ve de dónde viene”. Delante de un juez, la evidencia visual del presidente no es un dictamen. El informe técnico cuesta unos cientos de euros y decide reclamaciones de decenas de miles.
Resumen sin venderte nada
Lo que decide quién paga una filtración es el origen del daño, no la titularidad del espacio. Estructura, forjado e impermeabilización son comunes por naturaleza aunque estén bajo una terraza privativa, y su reparación corresponde a la comunidad; el solado, el uso ordinario y el descuido son del propietario que la usa. Una cláusula estatutaria sobre terrazas reparte mantenimiento, no exime a la comunidad de los defectos estructurales. Y no impugnar el acuerdo que denegó la obra no cierra la puerta: un acuerdo contrario al artículo 10.1.a de la LPH es nulo de pleno derecho. En sentido contrario, que el agua venga de un elemento común no obliga a la comunidad a indemnizar el 100% si la vivienda dañada arrastraba sus propios defectos.
Casi ninguno de estos casos se pierde por el importe de la obra. Se pierden porque, tres años después, nadie encuentra el primer parte de humedades ni sabe qué día se comunicó a la comunidad.
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Preguntas frecuentes
- ¿Quién paga las humedades que vienen de la terraza del vecino de arriba?
- Depende del origen del daño, no de quién usa la terraza. Si la filtración viene del forjado, de la estructura o de la tela asfáltica que impermeabiliza el edificio, paga la comunidad, porque esos elementos son comunes por naturaleza aunque la terraza sea de uso privativo. Si viene del solado, del pavimento o de la falta de cuidado del propietario que la usa —un sumidero atascado, una maceta que rompe la baldosa—, paga ese propietario. El Tribunal Supremo lo fijó así en la sentencia 80/2024, de 23 de enero, y en la jurisprudencia anterior que en ella se cita.
- Nuestros estatutos dicen que las terrazas las repara su propietario. ¿No vale eso?
- Vale, pero no para lo que la comunidad suele creer. El Supremo dice que esa previsión estatutaria debe interpretarse según la índole de la avería: cubre las reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, no los defectos estructurales. En la sentencia 80/2024 la comunidad tenía justamente esa cláusula y aun así fue condenada a pagar 11.209 euros, porque la tela asfáltica había agotado su vida útil. Un estatuto no puede desplazar al propietario un deber que el artículo 10.1.a de la LPH impone a la comunidad.
- No impugné el acuerdo de la junta que rechazó la obra. ¿He perdido el derecho a reclamar?
- No necesariamente, y este es el punto que más pleitos salva. El Supremo entiende que el plazo de caducidad del artículo 18.1 de la LPH se aplica a los acuerdos propios de la junta, no a un acuerdo que se niega a cumplir una obligación legal imperativa. Un acuerdo que contradice el artículo 10.1.a de la LPH es nulo de pleno derecho conforme al artículo 6.3 del Código Civil, y no se convalida porque pasen tres meses. Además, las obras necesarias de conservación no requieren acuerdo previo de la junta: el propietario puede reclamar la actuación de la comunidad, no la anulación de un acta.
- Si la filtración viene de un elemento común, ¿la comunidad paga el 100% de los daños?
- No automáticamente. Una sentencia del Tribunal de Instancia de A Coruña, la 65/2026 de 23 de marzo, aplicó la concurrencia de causas para reducir la indemnización: el agua venía de un canalón comunitario roto, pero la vivienda afectada arrastraba defectos previos y falta de mantenimiento propios. El origen común abre la responsabilidad de la comunidad, no la convierte en aseguradora universal de todo lo que haya en la vivienda dañada.
- ¿Puede la comunidad esperar a la próxima junta para arreglar una filtración?
- Legalmente no lo necesita, y esperar le sale caro. El artículo 10.1.a de la LPH dice que las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios. El presidente puede y debe ordenar la actuación urgente para frenar el daño; la junta decidirá después la financiación, la empresa y la derrama. Cada mes de retraso engorda el daño y, con él, la indemnización.