Cambiar las ventanas de todo el bloque, poner un SATE en la fachada o instalar aerotermia son de esas obras que en junta siempre acaban con la misma frase: «muy bien, pero ¿quién lo paga?». En 2026 la respuesta es menos dolorosa de lo que parece. Entre la subvención directa de los fondos Next Generation y las deducciones en el IRPF, una comunidad puede recuperar una parte muy grande del coste — en las rehabilitaciones más ambiciosas, la mayoría.
El problema no suele ser el dinero disponible, sino el desconocimiento: administradores que dan por hecho que hace falta unanimidad, comunidades que empiezan la obra antes de solicitar la ayuda y la pierden, o propietarios que no saben que además pueden desgravar en su declaración. Esta guía ordena las dos vías de ayuda vigentes en 2026, qué mayoría necesitas para aprobarlas y cómo se tramitan sin dejarte dinero por el camino.
Dos vías compatibles, no una
La confusión más habitual es tratar «la subvención» como una sola cosa. Son dos ayudas distintas, con lógicas distintas, y se pueden combinar:
- La subvención directa del programa de rehabilitación residencial (fondos Next Generation EU, Real Decreto 853/2021). La pide la comunidad, cubre un porcentaje del coste de la obra y la gestiona tu comunidad autónoma.
- La deducción en el IRPF, que aplica cada propietario en su declaración de la renta sobre la parte del coste que ha pagado de su bolsillo.
Una no excluye a la otra. La comunidad cobra la subvención y, sobre lo que cada vecino aporta después, ese vecino se desgrava en su IRPF. La única regla es que la deducción no se aplica sobre la parte cubierta por la subvención — solo sobre lo que sale de tu bolsillo.
Vía 1: la subvención Next Generation para rehabilitar el edificio
Es la ayuda potente, la que mueve las cifras grandes. Financia actuaciones a nivel de edificio que consigan una reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30%: aislamiento de fachada y cubierta (SATE), sustitución de carpinterías, sistemas de calefacción y refrigeración eficientes, energías renovables.
El porcentaje de subvención sube cuanto mayor es el ahorro que consigue la obra:
| Ahorro de energía primaria no renovable | Subvención |
|---|---|
| Entre el 30% y el 45% | 40% del coste |
| Entre el 45% y el 60% | 65% del coste |
| Igual o superior al 60% | 80% del coste |
En las rehabilitaciones integrales más profundas la ayuda puede alcanzar hasta 18.800 € por vivienda. Hay incrementos adicionales para edificios protegidos, para actuaciones coordinadas en varios edificios y para propietarios en situación de vulnerabilidad.
A cambio de esas cifras, el programa exige papeleo técnico serio: proyecto de la actuación, Libro del Edificio existente (o al menos el estudio equivalente) y certificado de eficiencia energética antes y después de la obra que acredite el salto de consumo. Y una regla que tumba a muchas comunidades: la solicitud se presenta antes de empezar la obra. Los gastos anteriores a la concesión no cuentan.
Cada comunidad autónoma abre su propia convocatoria, con sus plazos. Dentro del marco del Plan de Recuperación, la Comisión Europea fija el 31 de agosto de 2026 como fecha límite para ejecutar y finalizar todos los proyectos, pero las fechas de solicitud varían mucho de una región a otra. Verifica la convocatoria vigente de tu comunidad autónoma antes de mover nada: es el dato que más cambia.
También existe un programa de ayuda a nivel de vivienda (no de edificio completo), que cubre el 40% del coste con un límite de 3.000 € por vivienda y un coste mínimo de actuación de 1.000 €. Es la vía para actuaciones más modestas que no llegan a rehabilitación integral.
Vía 2: la deducción en el IRPF de cada propietario
Esta ayuda no la cobra la comunidad: la aplica cada vecino en su declaración de la renta, sobre lo que ha pagado. El Real Decreto-ley 7/2026 prorrogó las deducciones —hasta el 31 de diciembre de 2026 para obras en viviendas y hasta el 31 de diciembre de 2027 para obras a nivel de edificio— y mantiene tres tramos según el resultado de la obra:
| Deducción | Requisito | Base máxima |
|---|---|---|
| 20% | Reducir al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración | 5.000 €/año |
| 40% | Reducir al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o alcanzar la clase energética A o B | 7.500 €/año |
| 60% | Obras a nivel de edificio completo con esa misma mejora (−30% o clase A/B) | 5.000 €/año, acumulable hasta 15.000 € en cuatro años |
Los detalles oficiales están en la ficha de deducciones por eficiencia energética de la Agencia Tributaria. Dos condiciones imprescindibles: hace falta el certificado de eficiencia energética emitido después de la obra (y en todo caso antes del 1 de enero de 2028), y la deducción del 60% —la de comunidad— se aplica a cada propietario según su coeficiente de participación sobre lo que haya pagado la comunidad.
Es decir: la comunidad aprueba y ejecuta la obra a nivel de edificio, cobra la subvención Next Generation, y cada vecino se desgrava el 60% de la parte que le corresponde por coeficiente, con el tope de 15.000 € en cuatro años. Combinadas, las dos vías dejan el coste real de una rehabilitación energética muy por debajo de lo que aparenta el presupuesto inicial.
Qué mayoría necesitas para aprobarlo en junta
Aquí está el malentendido que más obras frena. Muchas comunidades creen que una obra de este calibre exige unanimidad o tres quintos. No es así desde 2021.
La reforma de la LPH por el Real Decreto-ley 19/2021 dejó el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal con una regla clara: las obras de mejora de eficiencia energética o de implantación de energías renovables, así como la solicitud de subvenciones, ayudas y financiación para ejecutarlas, se aprueban por mayoría simple de propietarios que representen la mayoría simple de las cuotas.
Con una condición económica: que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Y ahí está la gracia del sistema: como la subvención se descuenta antes de calcular ese límite, cuanta más ayuda pública consigues, más fácil es que la obra entre por mayoría simple.
Si tienes dudas sobre cómo se cuentan las mayorías —el doble cómputo de propietarios y cuotas, los votos de los ausentes— repasa la guía de mayorías para aprobar obras en zonas comunes y la de mayorías en la junta de propietarios.
Cómo se tramita, paso a paso
El orden importa tanto como los votos. Hacerlo al revés cuesta la ayuda:
- Estudio previo y certificado energético inicial. Necesitas saber qué ahorro conseguirá la obra para calcular el tramo de subvención y de deducción.
- Convocar la junta con el punto en el orden del día, con el presupuesto y el desglose de la ayuda estimada. Sin punto en el orden del día, el acuerdo es impugnable. Puedes celebrarla en formato telemático o híbrido; aquí tienes cómo hacer una junta virtual válida en 2026.
- Aprobar en junta por mayoría simple y reflejar el acuerdo con precisión en el acta: importe, reparto por coeficientes, autorización expresa para solicitar las ayudas y poder al administrador para firmar la solicitud en nombre de la comunidad.
- Solicitar la subvención antes de contratar la obra. Los gastos anteriores a la concesión no se subvencionan.
- Ejecutar la obra, obtener el certificado energético posterior que acredite el ahorro y justificar el gasto con las facturas.
- Cada propietario aplica su deducción en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente, con el certificado post-obra.
Si el desembolso se reparte en una derrama, conviene tener claro cómo se aprueba y se reparte por coeficiente: lo tienes en la guía de la derrama de comunidad.
Errores frecuentes que cuestan la ayuda
- Empezar la obra antes de solicitar la subvención. El error más caro y más común. Sin solicitud previa, los gastos no son subvencionables.
- Creer que hace falta unanimidad. Es mayoría simple desde 2021. Exigir de más frena obras que saldrían adelante.
- No emitir el certificado energético posterior. Sin él no hay ni subvención justificada ni deducción en el IRPF.
- Confundir el límite de las doce mensualidades. Se calcula después de descontar las ayudas, no sobre el presupuesto bruto.
- No repartir por coeficiente en el acta. La deducción de cada vecino depende de su coeficiente de participación: si el acta no lo refleja, cada declaración es una discusión.
- Perder de vista los plazos de tu comunidad autónoma. Las convocatorias autonómicas cierran en fechas propias; el marco general de ejecución llega hasta el 31 de agosto de 2026.
Puntos clave
- En 2026 hay dos vías compatibles: la subvención Next Generation (la pide la comunidad) y la deducción en el IRPF (la aplica cada propietario).
- La subvención de edificio cubre del 40% al 80% según el ahorro logrado, hasta 18.800 €/vivienda; exige reducir al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable.
- Las deducciones del IRPF son del 20%, 40% o 60%, prorrogadas hasta 2026 (viviendas) y 2027 (edificios), y se calculan por coeficiente de participación.
- Se aprueba por mayoría simple (art. 17.2 LPH) si el coste anual, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias.
- La solicitud va antes que la obra y hace falta el certificado energético post-obra para cobrar y desgravar.
Gestiona el papeleo de la subvención sin perder ni una factura
Una rehabilitación energética con ayudas genera un expediente denso: el acuerdo de junta, el poder al administrador, los certificados antes y después, el proyecto, el presupuesto, las facturas, el reparto por coeficientes y el justificante de cada propietario para su IRPF. Si te falta un documento cuando la administración lo pide, la ayuda se retrasa o se cae. Y multiplicado por una cartera de comunidades, el Excel deja de sostenerlo.
Vecindoc centraliza toda la documentación de cada comunidad —actas, acuerdos, certificados, presupuestos, facturas y el expediente de cada propietario— para que justificar una subvención deje de ser una búsqueda a contrarreloj. Si quieres verlo en tu flujo de trabajo, lee cómo digitalizar una comunidad de vecinos o pide una demo de 15 minutos.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico ni fiscal. Los importes, porcentajes y plazos de las convocatorias autonómicas cambian con frecuencia: verifica siempre la convocatoria vigente de tu comunidad autónoma y consulta con un profesional antes de planificar la obra.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué subvenciones de eficiencia energética puede pedir una comunidad de propietarios en 2026?
- Hay dos vías compatibles. La subvención directa del programa de rehabilitación residencial (fondos Next Generation, RD 853/2021), que cubre entre el 40% y el 80% del coste de la obra según el ahorro energético conseguido y llega hasta 18.800 € por vivienda en las rehabilitaciones más profundas. Y las deducciones en el IRPF de cada propietario, del 20%, 40% o 60% según el tipo de obra. La subvención la solicita la comunidad; la deducción la aplica cada vecino en su declaración.
- ¿Qué mayoría hace falta para aprobar obras de eficiencia energética en junta?
- Basta la mayoría simple. Desde la reforma de la LPH por el Real Decreto-ley 19/2021, el artículo 17.2 permite aprobar las obras de mejora de eficiencia energética y de energías renovables —así como pedir las subvenciones y la financiación para ejecutarlas— por mayoría simple de propietarios que representen la mayoría simple de las cuotas, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- ¿Hasta cuándo están vigentes las ayudas y las deducciones en 2026?
- Las deducciones del IRPF se prorrogaron por el Real Decreto-ley 7/2026: hasta el 31 de diciembre de 2026 para obras en viviendas y hasta el 31 de diciembre de 2027 para obras que afecten al edificio completo. Las subvenciones Next Generation las gestiona cada comunidad autónoma con convocatorias y plazos propios, dentro del marco del PRTR, cuyo plazo límite de ejecución fijado por la Comisión Europea es el 31 de agosto de 2026. Conviene verificar la convocatoria vigente de tu comunidad autónoma antes de planificar la obra.
- ¿Se puede pedir la subvención después de empezar la obra?
- No. Tanto en el programa Next Generation como en la mayoría de convocatorias autonómicas, la solicitud debe presentarse antes de iniciar las obras: los gastos anteriores a la concesión no son subvencionables. El orden correcto es aprobar en junta, solicitar la ayuda, esperar la resolución y entonces contratar la obra.
- ¿La subvención y la deducción del IRPF son compatibles?
- Sí, son instrumentos distintos y compatibles, pero la deducción se aplica solo sobre la parte del coste que paga el contribuyente de su bolsillo. La cantidad cubierta por la subvención pública no genera derecho a deducción. En una comunidad, la base de deducción de cada propietario se calcula aplicando su coeficiente de participación a lo que haya pagado la comunidad, descontada la ayuda recibida.