Una derrama de 12.000 € para arreglar la fachada se aprueba en junta sin grandes problemas. El problema llega tres meses después, cuando dos vecinos no han pagado su parte y el resto descubre que la obra no se puede acometer porque falta dinero en la cuenta. La derrama impagada es uno de los conflictos que más rápido escala en una comunidad, porque mezcla cantidades grandes con la sensación de que unos pagan por otros.
Esta guía explica qué hacer exactamente cuando un vecino no paga una derrama: cuándo ese impago lo convierte en moroso, cuándo puede dejar de pagar legalmente sin serlo, y qué pasos puede dar la comunidad para cobrar. No es lo mismo que la morosidad de las cuotas ordinarias —el reclamo se parece, pero las derramas tienen matices propios que conviene conocer antes de mover ficha.
Una derrama impagada no siempre es morosidad
El primer error es dar por hecho que todo el que no paga una derrama es un moroso. La Ley de Propiedad Horizontal contempla situaciones en las que un propietario puede no abonarla sin incurrir en impago reclamable. Distinguirlas es clave, porque reclamar a quien tiene derecho a no pagar es perder el tiempo —y el monitorio.
El que impugna o consigna no es moroso
El art. 15.2 LPH define al moroso por negación: lo es quien no está al corriente de sus deudas siempre que no las haya impugnado judicialmente ni consignado su importe. Es decir, el propietario que considera que la derrama se aprobó mal (fuera del orden del día, con una mayoría incorrecta, sin convocatoria válida) y la impugna ante el juzgado, o que consigna la cantidad mientras se resuelve, no es técnicamente moroso y conserva su derecho de voto. El plazo para impugnar acuerdos es, con carácter general, de tres meses (un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos); el procedimiento completo, con la legitimación y el requisito de consignar, está en la guía de impugnación de acuerdos de la junta.
Esto importa a las dos partes: el vecino sabe que negarse “porque sí” no es lo mismo que impugnar en regla, y la comunidad sabe que un acuerdo bien tomado es difícil de tumbar.
El exonerado legítimo: la mejora no necesaria
Hay un caso en el que un propietario no debe nada aunque no pague: cuando la derrama financia una mejora no necesaria, ha votado en contra en junta y su cuota supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El art. 17.4 LPH lo exonera. No es un impago: es un derecho. Lo desarrollamos en la guía de cómo se aprueba y reparte una derrama, pero conviene tenerlo presente antes de incluir a nadie en la lista de morosos: si era una mejora prescindible y el vecino votó en contra, puede que no esté obligado.
En cambio, si la derrama financia conservación, reparación o accesibilidad obligatoria, no hay exoneración posible: el propietario está obligado a pagar aunque votara en contra o no asistiera. Ahí el impago sí es morosidad pura.
Qué pasa cuando un vecino no paga una derrama
Descartados los casos anteriores, una derrama válidamente aprobada y no pagada es, a todos los efectos, una deuda con la comunidad. El propietario que no la abona:
- Pierde el derecho de voto en las siguientes juntas y no computa para el cálculo de las mayorías (art. 15.2 LPH). Puede asistir y opinar, pero no decide.
- Puede ser reclamado por el proceso monitorio del art. 21 LPH, el mismo cauce que para cualquier cuota ordinaria impagada.
- Arrastra la deuda al inmueble: si vende el piso, el comprador responde de las cantidades vencidas de la anualidad en curso y los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). Esto convierte la derrama impagada en un problema que aflora en cualquier compraventa.
La diferencia práctica con una cuota ordinaria es el importe: una derrama suele ser una cantidad alta de golpe, así que el agujero para el resto de vecinos es mayor y la reacción debe ser más rápida.
Cómo reclamar una derrama impagada, paso a paso
El procedimiento es el mismo que para cualquier deuda comunitaria, con un detalle propio: hay que acreditar que esa derrama concreta se aprobó y venció. De forma resumida:
- Acuerdo y acta en regla. La reclamación se sostiene sobre el acuerdo de la junta que aprobó la derrama. El acta debe recoger el importe total, el reparto por coeficientes, los plazos y las fechas de vencimiento. Sin un acuerdo claro, el impago es difícil de reclamar.
- Certificación de la deuda. El secretario-administrador certifica el importe adeudado por ese propietario, con el visto bueno del presidente. Ese certificado es la base del monitorio.
- Intento previo de acuerdo (MASC). Desde la Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025, acreditar un intento de Medio Adecuado de Solución de Controversias es requisito para admitir la demanda. Un requerimiento fehaciente (burofax) con propuesta de pago y un plazo de 15-30 días suele cumplirlo.
- Proceso monitorio del art. 21 LPH. Si no paga, se presenta el monitorio. En deudas inferiores a 2.000 € no hacen falta abogado ni procurador: lo firma el presidente o el administrador.
El detalle completo del monitorio, el burofax, el embargo y la prescripción está en la guía para reclamar la deuda a un vecino moroso; aquí no lo repetimos para no marear con el mismo procedimiento dos veces. Lo específico de la derrama es lo de arriba: que el acuerdo que la aprobó esté impecable, porque es lo primero que mirará el deudor para intentar tumbarla.
”No puedo pagar la derrama de golpe”: el fraccionamiento
Conviene separar dos situaciones que se tratan distinto: el vecino que no quiere pagar y el que no puede asumir el importe de una vez. El segundo no tiene por qué acabar en el juzgado.
Fraccionar una derrama no es un derecho del propietario, pero la junta puede acordarlo, y en derramas elevadas es lo razonable: repartir el cobro en cuotas mensuales o trimestrales reduce drásticamente los impagos. Si eres el vecino con apuros, solicita el fraccionamiento por escrito antes del vencimiento: dejar constancia de la voluntad de pago evita que te traten como moroso. Si eres presidente o administrador, ofrecer un calendario realista cobra más que un monitorio que tarda meses.
Para calcular qué le corresponde a cada propietario según su coeficiente —y plantear así un fraccionamiento justo— puedes usar la calculadora de derramas, que reparte el importe total por cuota de participación.
Si tu comunidad está en Madrid
La saturación de los juzgados de primera instancia en Madrid alarga los monitorios más que en otras provincias, lo que hace todavía más rentable resolver el impago de la derrama por la vía del acuerdo antes de demandar. El procedimiento autonómico, con sus juzgados y plazos, lo detallamos en la guía de morosidad en comunidades de Madrid.
Cómo aprobar una derrama para que sea más cobrable
La mejor forma de gestionar una derrama impagada es que no llegue a producirse. Tres medidas que reducen el riesgo desde el momento de la aprobación:
- Incluir la derrama en el orden del día y aprobarla con la mayoría correcta. Un acuerdo impugnable es un impago servido en bandeja.
- Reflejar en el acta el importe, el reparto por coeficientes y el calendario de pagos con fechas concretas. Cuanto más preciso, más difícil de discutir.
- Mantener el fondo de reserva bien dotado. Una comunidad con fondo suficiente necesita menos derramas y de menor cuantía, y las derramas pequeñas se impagan mucho menos que las grandes.
Puntos clave
- No todo el que no paga una derrama es moroso: quien impugna o consigna, y el exonerado legítimo de una mejora no necesaria, no incurren en impago reclamable.
- Una derrama válidamente aprobada y no pagada es deuda con la comunidad: el vecino pierde el voto y se reclama por el monitorio del art. 21 LPH.
- La deuda acompaña al inmueble: aflora en cualquier compraventa (anualidad en curso + tres años).
- No poder pagar no es negarse a pagar: el fraccionamiento solicitado a tiempo evita la morosidad.
- La derrama se reclama mejor cuando el acuerdo que la aprobó es impecable.
Lleva el control de tus derramas y sus impagos
Una derrama genera papeleo que se multiplica con cada comunidad: el acuerdo en acta, el cálculo por coeficientes, los recibos, el calendario de plazos y —lo más delicado— el seguimiento de quién ha pagado y quién no. Cuando ese control vive en una hoja de cálculo, los impagos se detectan tarde.
Vecindoc centraliza la documentación de cada comunidad —actas, acuerdos, derramas y el expediente de cada propietario— para que sepas en todo momento el estado de cada derrama y reacciones a un impago antes de que se convierta en un agujero. Si quieres verlo en tu cartera, pide una demo de 15 minutos.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Para casos concretos de derramas impugnadas, exoneraciones o reclamaciones conflictivas, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué pasa si un vecino no paga una derrama aprobada?
- Una derrama aprobada válidamente en junta es una deuda con la comunidad, igual que una cuota ordinaria. El propietario que no la paga pasa a ser moroso, pierde el derecho de voto en las siguientes juntas y la comunidad puede reclamársela por el proceso monitorio del art. 21 LPH. Además, la deuda acompaña al inmueble si se vende.
- ¿Se puede no pagar una derrama sin ser moroso?
- Sí, en dos casos. Primero, si impugnas judicialmente el acuerdo o consignas el importe: el art. 15.2 LPH no te considera moroso mientras el proceso está abierto. Segundo, si la derrama financia una mejora no necesaria, votaste en contra y tu parte supera tres mensualidades ordinarias: en ese caso quedas exonerado por el art. 17.4 LPH y no debes nada.
- ¿Puedo pagar una derrama a plazos si no puedo asumirla de golpe?
- No es un derecho del propietario, pero la junta puede acordar fraccionar el pago en cuotas mensuales o trimestrales, y es lo habitual en derramas elevadas. No poder pagar de golpe no es lo mismo que negarse a pagar: si solicitas un fraccionamiento por escrito antes del vencimiento, evitas convertirte en moroso.
- ¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar una derrama impagada?
- Cinco años desde que la derrama (o cada uno de sus plazos) vence sin pago, conforme al art. 1964 del Código Civil. Si el inmueble se vende o se subasta, la comunidad cobra con preferencia las cantidades vencidas de la anualidad en curso y los tres años anteriores. Aun así, conviene reclamar cuanto antes.