Si gestionas una comunidad en Madrid, probablemente ya has notado algo: el procedimiento monitorio que dominabas hasta hace dos años ha cambiado, y bastante. La reforma de la Ley Orgánica 1/2025 introdujo un nuevo requisito previo —el llamado MASC— que ha puesto patas arriba la forma en que las comunidades reclaman a sus vecinos morosos. Y en Madrid, con su densidad de comunidades verticales y la presión económica del mercado, el impacto se está notando especialmente.
Esta guía recoge el procedimiento completo en 2026, paso a paso, con plantillas listas, los juzgados competentes en la Comunidad de Madrid y los errores más comunes que estamos viendo en administraciones de la zona.
Por qué Madrid es un escenario especialmente complicado
La Comunidad de Madrid concentra alrededor de 6,8 millones de habitantes en un territorio relativamente pequeño y con una verticalidad inusual: la mayoría vive en comunidades de propietarios, no en viviendas unifamiliares. Eso significa cientos de miles de fincas urbanas en régimen de propiedad horizontal sólo en la capital y su corona metropolitana —Móstoles, Alcalá de Henares, Leganés, Fuenlabrada, Getafe—.
A esto se le suma un dato económico relevante: Madrid es, junto a Cataluña y Baleares, una de las autonomías con mayor deuda media por impagos en alquiler. El esfuerzo financiero de los inquilinos sobre la renta es alto, y eso se traslada también al pago de cuotas comunitarias cuando el propietario es a la vez arrendador con problemas de cobro. Más comunidades, mayor presión económica y juzgados saturados: el cóctel perfecto para que la morosidad se enquiste.
El cambio que lo ha removido todo: la LO 1/2025
Hasta abril de 2025, el procedimiento era razonablemente directo: junta, certificación de deuda, burofax con la liquidación, monitorio en el juzgado. Punto.
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia cambió esto. La norma exige acreditar un intento previo de resolución extrajudicial del conflicto como requisito de procedibilidad para muchos procedimientos civiles, entre ellos el monitorio.
Qué es el MASC y por qué te afecta
MASC son las siglas de Métodos Adecuados de Solución de Controversias: mediación, conciliación, negociación entre abogados, oferta vinculante… Cualquier vía que demuestre que la comunidad ha intentado de verdad resolver el conflicto antes de meter al vecino en un juzgado.
Y aquí viene la pregunta del millón: ¿el burofax con la certificación de deuda que siempre habéis enviado cuenta como MASC?
La respuesta corta es: no. La doctrina mayoritaria —incluyendo magistrados del TSJ de Madrid como Ortiz Aguirre— sostiene que el simple requerimiento formal de pago no tiene naturaleza negociadora y no cumple el nuevo requisito. Hay que ir más allá: ofrecer una vía real de negociación o mediación. Si presentas el monitorio sin acreditar este paso, el juzgado lo puede inadmitir.
Qué supone esto en la práctica
- Más tiempo: añade entre 30 y 90 días al procedimiento, dependiendo de la vía MASC elegida.
- Más coste: si vas por mediación profesional, aparecen honorarios nuevos (entre 150 y 400 € de media en Madrid).
- Más documentación: necesitas acta o certificado del intento, no basta con un PDF cualquiera.
- Inseguridad jurídica temporal: hasta que el Tribunal Supremo unifique criterio, los juzgados de Madrid están aplicando interpretaciones distintas. Algunos admiten interpretaciones flexibles si hay un esfuerzo documentado de negociación; otros son más estrictos.
La lectura honesta es esta: la reforma, lejos de agilizar, ha metido un escalón nuevo en un procedimiento que ya era lento. Conviene tenerlo asumido.
Las fases reales de una reclamación en Madrid (2026)
Esto es lo que estamos viendo en comunidades reales del centro y la corona de Madrid. Los plazos son medias, no garantías.
Fase 1 — Detección temprana (mes 1-2)
El error más caro es esperar. En cuanto un vecino se salta dos cuotas seguidas, el administrador (o el presidente, si la comunidad se autogestiona) debe contactarle por escrito: email primero, llamada después. La mayoría de impagos en Madrid se resuelven aquí, sin pasar a más, especialmente cuando el motivo es un olvido o un cambio de cuenta bancaria.
Fase 2 — Junta y certificación de la deuda (mes 3)
Si no hay respuesta o el vecino no se compromete a pagar:
- Convoca junta (ordinaria si la hay próxima, o extraordinaria si la deuda es grande).
- En el orden del día: aprobación de la liquidación de la deuda y autorización al presidente para reclamar judicialmente.
- El acuerdo se aprueba por mayoría simple en segunda convocatoria.
- Se levanta acta y se notifica al deudor, ya sea en persona, por burofax o, si no es localizable, mediante publicación en el tablón de anuncios durante tres días (esto último sólo es válido si has agotado el resto de vías).
La certificación de la deuda la firma el secretario-administrador con el visto bueno del presidente. Sin esto, el monitorio no se admite.
Fase 3 — Intento MASC (mes 4) — ESTA ES LA PARTE NUEVA
Aquí tienes opciones. Las más comunes en Madrid:
- Mediación civil a través del Centro de Mediación Social Intrajudicial de la Comunidad de Madrid o un mediador colegiado privado.
- Conciliación ante notario o letrado de la Administración de Justicia.
- Negociación directa entre abogados, con acta de propuesta y respuesta documentada.
- Oferta vinculante con plan de pago concreto y plazo de aceptación.
Para una deuda de cuantía baja-media (digamos, hasta 3.000 €), la opción más práctica suele ser la oferta vinculante con plan de pago fraccionado: la haces tú como administrador o presidente, le das al vecino 30 días para aceptarla, y si no responde o rechaza, ya tienes acreditado el intento.
Fase 4 — Burofax con liquidación final (mes 4-5)
Una vez agotado el MASC, se envía burofax certificado con acuse de recibo y certificación de contenido. Debe incluir:
- Detalle de la deuda por mensualidades, con fechas.
- Conceptos (cuotas ordinarias, derramas, fondo de reserva).
- Intereses si la junta aprobó aplicarlos.
- Apercibimiento de monitorio y costas.
- Mención al intento MASC y su resultado.
Fase 5 — Monitorio en el juzgado
Aquí entra la parte específicamente madrileña.
Dónde presentar el monitorio en la Comunidad de Madrid
El artículo 813 LEC permite a las comunidades de propietarios presentar la demanda en el juzgado del lugar donde se encuentre el inmueble (no necesariamente donde resida el deudor). Esta opción es casi siempre la más estratégica.
En Madrid capital
Todas las demandas civiles se presentan en el Decanato de los Juzgados de Plaza de Castilla, que las reparte por turno entre los Juzgados de Primera Instancia. Tiempos medios actuales: la admisión a trámite tarda entre 2 y 4 meses; el requerimiento al deudor llega 1-2 meses después.
En la corona metropolitana
Cada partido judicial tiene su propio decanato:
- Alcalá de Henares — para municipios del Corredor del Henares
- Móstoles, Fuenlabrada, Leganés, Getafe — sur metropolitano
- Pozuelo de Alarcón, Majadahonda — oeste
- Torrejón de Ardoz, Coslada, San Fernando — este
- Colmenar Viejo, Tres Cantos — norte
Si gestionas una cartera de comunidades repartida por la Comunidad, puedes acabar litigando en cinco decanatos distintos a la vez. Llevar centralizada la documentación de cada finca deja de ser una comodidad y pasa a ser una necesidad operativa.
Plazos y costes una vez presentado
Una vez admitido el monitorio:
- El juzgado requiere al deudor para que pague o se oponga en 20 días hábiles.
- Si paga, asume las costas (incluidos honorarios de abogado y procurador, gracias al art. 21.5 LPH —una excepción a la regla general).
- Si no paga ni se opone, la comunidad puede instar la ejecución y embargo.
- Si se opone, el procedimiento pasa a juicio verbal (deudas hasta 15.000 €) u ordinario (más de 15.000 €).
Coste estimado total del procedimiento completo en Madrid hasta cobrar: entre 800 y 2.500 € de honorarios profesionales si hay que ir a ejecución. Tiempo total medio: entre 14 y 22 meses. Sí, has leído bien.
Plantillas listas para usar
Plantilla 1 — Oferta vinculante MASC (la nueva pieza clave)
ASUNTO: Propuesta de pago fraccionado y resolución extrajudicial
[Nombre del deudor]
[Dirección]
Comunidad de Propietarios: [nombre y CIF]
Inmueble: [dirección de la finca]
Fecha: [DD/MM/AAAA]
Estimado/a [nombre],
En cumplimiento del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025
y como paso previo a cualquier reclamación judicial,
le formulamos la siguiente propuesta de resolución
extrajudicial:
DEUDA RECONOCIDA POR LA COMUNIDAD:
- Periodo: [DD/MM/AAAA] a [DD/MM/AAAA]
- Importe principal: [...] €
- Conceptos: [cuotas ordinarias / derrama / fondo de reserva]
PROPUESTA DE PAGO:
- Cantidad total: [...] €
- Plan: [X cuotas mensuales de Y €, primera el DD/MM/AAAA]
- Forma: transferencia a IBAN [...]
Esta oferta es VINCULANTE para la comunidad durante 30
días naturales desde la recepción de este documento.
La aceptación expresa, por escrito, dará por resuelto
el conflicto. Su falta de respuesta o rechazo se
considerará intento agotado de resolución extrajudicial
a los efectos del art. 5 LO 1/2025.
Atentamente,
El Presidente — [nombre y DNI]
El Secretario-Administrador — [nombre y nº colegiado]Envíalo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Esto es lo que vas a presentar al juzgado para acreditar el MASC.
Plantilla 2 — Certificación de deuda
CERTIFICACIÓN DE DEUDA
Comunidad de Propietarios: [nombre y CIF]
Inmueble: [dirección]
D./Dña. [secretario-administrador], como secretario
de esta comunidad, con el Vº Bº del presidente,
CERTIFICA:
Que en junta de propietarios celebrada el [fecha], y
debidamente convocada al efecto, se aprobó por mayoría
la liquidación de la deuda mantenida por D./Dña.
[deudor], propietario/a de la vivienda/local
[descripción], conforme al siguiente detalle:
[Tabla de mensualidades, conceptos e importes]
TOTAL DEUDA: [...] €
Que dicho acuerdo fue notificado al deudor el [fecha]
mediante [burofax / publicación en tablón], cuyo
justificante se adjunta.
Y para que conste a los efectos del procedimiento
monitorio especial regulado en los artículos 21 LPH
y 812 y ss. LEC, expido la presente.
En [Madrid / municipio], a [fecha].
Firmado: Secretario-Administrador
Vº Bº: PresidentePlantilla 3 — Burofax final previo al monitorio
ASUNTO: Reclamación final de deuda — Apercibimiento
Tras haberse intentado infructuosamente la resolución
extrajudicial mediante propuesta vinculante de fecha
[...], y al amparo del artículo 21 de la Ley de
Propiedad Horizontal, le requerimos formalmente al pago
de [...] € en concepto de cuotas comunitarias impagadas.
Si en el plazo de 7 días naturales no se satisface
el importe íntegro o no se contacta con esta comunidad
para regularizar la situación, se interpondrá demanda
de procedimiento monitorio ante el Decanato de los
Juzgados de [Madrid / Móstoles / etc.], con expresa
condena al pago de las costas, incluyendo honorarios
de abogado y procurador, conforme al art. 21.5 LPH.
Adjuntamos certificación de la deuda aprobada en junta
y justificante del intento de resolución extrajudicial.Qué NO hacer (errores reales que estamos viendo en Madrid)
Saltarse el MASC para “no perder más tiempo”. Es la tentación lógica viendo el atasco en los juzgados, pero el riesgo de inadmisión es real. Pierdes los 4 meses que llevabas y empiezas de cero, además de los costes ya incurridos.
Cortar servicios al moroso (agua, ascensor, calefacción). Ilegal y causa de denuncia inversa. Aunque la frustración sea comprensible, ningún acuerdo de junta puede privar a un propietario de los servicios comunes esenciales.
Publicar el listado de morosos con nombre y apellido. Esto te lleva directo a una sanción de la AEPD por tratamiento ilegítimo de datos personales. Lo correcto es informar en el acta de junta a los propietarios convocados, no exponerlo en el tablón ni compartirlo en grupos de WhatsApp.
Presentar el monitorio en el juzgado del domicilio del deudor “porque así reside cerca”. Estratégicamente, el juzgado del inmueble suele ser más rápido en Madrid y, sobre todo, te permite consolidar todas las reclamaciones de la misma finca en el mismo partido judicial.
Esperar más de un año a actuar. Las cuotas tienen prescripción de 5 años, sí, pero pasado el primer año la probabilidad real de cobro cae en picado. Los embargos sobre cuentas vacías no recuperan nada y los embargos sobre el inmueble sólo funcionan si hay venta o subasta —que en Madrid puede tardar otros 2-3 años más.
La parte que casi nadie cuenta: el coste oculto
Una reclamación de morosidad en una comunidad de Madrid no es sólo el coste judicial. Es:
- Horas del administrador preparando documentación dispersa.
- Llamadas y reuniones con presidentes ansiosos.
- Búsqueda de actas antiguas perdidas en correos de hace tres años.
- Burofaxes que se envían tarde porque no se sabe la dirección actualizada del propietario.
- Vecinos que pagan religiosamente y empiezan a desconfiar viendo que el moroso “no le pasa nada”.
El coste real de gestionar una comunidad con dos morosos al año, llevando bien todo el procedimiento, está en torno a 8-12 horas de gestión por moroso, repartidas a lo largo de 18 meses. Multiplica por las comunidades que llevas y la cuenta sale rápido.
Cómo Vecindoc encaja aquí
La gestión documental centralizada cambia bastante esta ecuación. Tener en una sola plataforma las actas de cada comunidad, las certificaciones de deuda, los burofaxes con sus acuses, las plantillas MASC ya configuradas y el histórico completo de cada propietario, hace que cuando llega el momento de presentar el monitorio tengas todo en orden. No tres horas buscando.
Para administraciones que llevan carteras repartidas por varios partidos judiciales de Madrid, esto se nota desde la primera reclamación.
Si gestionas comunidades en Madrid y te has reconocido en alguna parte de este artículo —especialmente en la del MASC y los plazos de los juzgados—, pide una demo de 15 minutos y te enseñamos cómo administraciones que ya están en la plataforma están organizando esto. Sin gestión adicional ni licencias por usuario.