Hay dos noticias distintas sobre ascensores circulando desde el verano y se están mezclando. Una es documental: desde el 1 de julio de 2026 todo ascensor necesita su manual de funcionamiento. La otra es económica, y es la que va a doler: la misma norma obliga a evaluar los ascensores antiguos y a corregir sus defectos de seguridad, y de ahí sale una derrama que muchas comunidades no tienen presupuestada.
Este artículo va de la segunda.
De dónde sale realmente la derrama
El Real Decreto 355/2024 aprobó la ITC AEM 1 “Ascensores”, en vigor desde el 1 de julio de 2024. Además de regular mantenimiento e inspecciones, hizo algo que no había hecho ninguna norma anterior con esta contundencia: poner deberes a los ascensores que ya existían.
Ese es el punto. Un ascensor instalado en 1985 cumplía la norma de 1985 y podía seguir funcionando indefinidamente mientras pasara sus inspecciones. La ITC AEM 1 rompe esa lógica: su anexo VII relaciona un conjunto de medidas mínimas de seguridad que los aparatos introducidos en el mercado antes de la norma deben incorporar, con sus plazos.
No es una recomendación de la mantenedora ni una oferta comercial. Es una obligación con calendario.
Qué mide la evaluación técnica
Antes de corregir hay que saber qué falta, y para eso la norma prevé que el aparato sea evaluado técnicamente frente al anexo VII. Esa evaluación es el documento que convierte una intuición (“el ascensor es viejo”) en una lista cerrada de defectos con presupuesto.
Entre las medidas que más aparecen en esas evaluaciones:
- Precisión de parada de ±10 mm y nivelación de ±20 mm. Es el escalón que todos hemos notado al salir de un ascensor viejo, y en muchos aparatos exige tocar la maniobra o el grupo tractor.
- Puertas de cabina. Los aparatos antiguos sin puerta interior son el caso más caro y más frecuente.
- Sistemas de comunicación bidireccional permanentes con un servicio de rescate.
- Protecciones en el hueco y en el foso, y medidas de acceso seguro para el personal de mantenimiento.
- Sistemas de protección contra el movimiento incontrolado de la cabina.
Cada aparato es distinto y no todos los defectos aplican a todos. Por eso la evaluación no es papeleo: es lo que separa una derrama de 8.000 euros de una de 40.000.
Los plazos, que son cortos
Aquí es donde muchas comunidades van tarde sin saberlo. Los plazos del anexo VII no empiezan a contar en una fecha común para todos: se disparan por sucesos.
| Situación | Plazo para implantar la medida |
|---|---|
| Media un accidente en el aparato | 6 meses |
| Se sustituye el grupo tractor | 6 meses |
| El defecto se detecta en la inspección periódica obligatoria | 1 año |
La consecuencia práctica es incómoda: la inspección periódica es el disparador. La comunidad puede llevar dos años tranquila y, el día que el organismo de control acreditado levanta acta, se encuentra con un defecto anotado y doce meses para corregirlo y pagarlo.
Y esa inspección toca cada 2, 4 o 6 años según el edificio, así que es perfectamente posible que le llegue a tu comunidad este otoño.
Quién decide: la parte que sorprende
La reacción natural en la junta es “vamos a votarlo”. Y es media verdad.
Las obras necesarias para la seguridad y el adecuado sostenimiento del inmueble son obligatorias por la propia Ley de Propiedad Horizontal. No dependen de que la junta quiera hacerlas. El presidente o el administrador pueden ordenar su ejecución, dando cuenta después.
Lo que la junta sí decide es:
- Qué presupuesto se acepta, entre los que se hayan pedido.
- Cómo se paga: derrama única, fraccionada, girada con la cuota ordinaria o financiada.
- Si se aprovecha para modernizar más de lo estrictamente obligatorio, que ahí sí hay decisión real y otras mayorías.
Esa distinción evita el conflicto más habitual de estas juntas: el propietario que vota en contra creyendo que así no paga. En una obra obligatoria de seguridad, votar en contra no exime. Solo deja constancia en el acta.
Cómo anticiparla sin esperar al susto
La diferencia entre una comunidad que gestiona esto bien y una que lo sufre no está en el dinero. Está en cuándo se enteró.
- Pide la evaluación del aparato frente al anexo VII. Si tu mantenedora ya la tiene, pídela por escrito. Si no, encárgala. Sin ese documento estás presupuestando a ciegas.
- Localiza el acta de la última inspección periódica. Ahí está la lista de defectos anotados y, sobre todo, la fecha desde la que corre el plazo. Es el dato más importante de todo el expediente y suele estar en un cajón.
- Pide dos o tres presupuestos antes de que haya prisa. Con un plazo de doce meses hay margen para negociar. Con dos meses no lo hay, y se nota en el precio.
- Cuantifícalo en el presupuesto del ejercicio. Aunque la obra no sea de este año. Ver la cifra con antelación cambia por completo la conversación en la junta.
- Comprueba el fondo de reserva. Es exactamente para esto. Si está en el mínimo legal, la derrama será mayor de lo necesario.
- Revisa las exenciones del título constitutivo. Bajos y locales exentos del ascensor son la fuente principal de impugnación de estas derramas. Mejor resolverlo antes de girar el recibo que después.
El error de tratarlo como una obra más
Una derrama de ascensor tiene una particularidad que no tienen las de fachada o tejado: el aparato puede quedar fuera de servicio. No es solo un gasto, es un edificio de seis alturas con vecinos mayores subiendo a pie.
Eso cambia dos cosas. La primera, que el margen de negociación con la comunidad es menor de lo que parece: nadie quiere ser quien bloqueó el ascensor. La segunda, que la documentación importa más de lo normal. Si el aparato queda condicionado y alguien pregunta por qué, la respuesta tiene que estar en un expediente, no en la memoria del presidente saliente.
Y ese expediente es el mismo que ya exige la norma: manual de funcionamiento, plan de mantenimiento, contrato en vigor, actas de inspección con sus defectos y subsanaciones, evaluación del anexo VII y presupuestos aprobados en junta.
Key Takeaways
- La ITC AEM 1 (RD 355/2024) impone medidas mínimas de seguridad a los ascensores antiguos a través de su anexo VII. De ahí sale la derrama, no del manual de funcionamiento.
- Los plazos se disparan por sucesos: 6 meses tras un accidente o al sustituir el grupo tractor, 1 año desde que el defecto se detecta en la inspección periódica.
- La inspección periódica es el disparador real. Toca cada 2, 4 o 6 años según el edificio y la contrata la comunidad con un organismo de control acreditado.
- Las obras necesarias de seguridad son obligatorias: la junta decide presupuesto y forma de pago, no si se hacen. Votar en contra no exime de pagar.
- La evaluación técnica frente al anexo VII es lo que convierte “el ascensor es viejo” en una lista cerrada de defectos con precio. Pídela antes de presupuestar.
- Revisa las exenciones de bajos y locales en el título constitutivo antes de girar la derrama: es la causa más común de impugnación.
Un plazo que corre desde un papel que nadie encuentra
Todo lo anterior depende de un dato concreto: la fecha del acta de la última inspección. Si esa acta está localizable, la comunidad tiene doce meses para decidir con calma. Si no aparece, la comunidad se entera del plazo cuando ya casi ha vencido.
En Vecindoc guardamos ese expediente completo —actas de inspección, contratos, evaluaciones, presupuestos aprobados— donde no dependa de una persona ni de un armario del portal. Cuando llega la inspección o la pregunta incómoda en junta, el documento está.
Preguntas frecuentes
- ¿Es obligatorio modernizar un ascensor antiguo en 2026?
- No existe una obligación general de sustituir el ascensor, pero sí de implantar las medidas mínimas de seguridad que el anexo VII de la ITC AEM 1 impone a los aparatos puestos en el mercado antes de la norma. Si la evaluación técnica detecta que tu ascensor no cumple alguna de esas medidas, corregirla es obligatorio y tiene plazo. En la práctica, en muchos aparatos de más de treinta años esa corrección equivale a una modernización parcial.
- ¿Quién decide y con qué mayoría se aprueba esta derrama?
- Las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y la seguridad del inmueble no requieren acuerdo previo de la junta: son obligatorias por ley y el presidente o el administrador pueden ordenarlas. Lo que la junta aprueba es el presupuesto concreto, la empresa y el reparto o fraccionamiento de la derrama. No es un debate sobre si se hace, sino sobre con quién y a cuántos plazos.
- ¿Puede un propietario negarse a pagar la derrama del ascensor si vive en un bajo?
- Si el propietario del bajo está exento de los gastos del ascensor por el título constitutivo o por acuerdo válido, esa exención suele alcanzar el mantenimiento ordinario, pero no siempre las obras de seguridad o de mejora del inmueble. Depende de cómo esté redactada la exención. Ante la duda, revisa el título constitutivo antes de girar el recibo: es la fuente de la mitad de las impugnaciones de estas derramas.
- ¿Qué pasa si la comunidad no ejecuta las medidas en plazo?
- El defecto queda anotado en el acta de la inspección periódica y el aparato puede quedar condicionado o fuera de servicio hasta su subsanación. Además, si se produce un accidente con un defecto de seguridad detectado y no corregido dentro de plazo, la posición de la comunidad como titular del aparato es mucho peor, tanto frente al perjudicado como frente a su propia aseguradora.
- ¿Se puede fraccionar la derrama del ascensor?
- Sí. La junta puede aprobar el pago en varias cuotas, girarlo con la cuota ordinaria durante un ejercicio o financiarlo. Lo que no puede es condicionar la ejecución de la obra obligatoria a que se reúna el dinero. La recomendación práctica es aprobar obra y forma de pago en el mismo punto del orden del día, para que nadie pueda votar a favor de la obra y en contra de pagarla.