El 1 de julio de 2026 entró en vigor una obligación nueva para todas las comunidades con ascensor, y la mayoría no se ha enterado: cada aparato debe tener su manual de funcionamiento. No sale de la Ley de Propiedad Horizontal ni se aprueba en junta. Viene del Real Decreto 355/2024, y es una obligación documental que recae sobre el titular del ascensor, es decir, sobre la comunidad.
La buena noticia es que la comunidad no tiene que redactarlo. La mala es que sí tiene que tenerlo, guardarlo y poder enseñarlo. Y esa es exactamente la parte que se falla: el papel existe, se lo dieron a alguien, y cuando llega la inspección nadie sabe dónde está.
Qué es el manual de funcionamiento (y qué no es)
El manual de funcionamiento es el documento que reúne las instrucciones necesarias para utilizar el ascensor de forma segura. No es el contrato de mantenimiento, no es el libro de actas del aparato y no es la ficha técnica: es un documento propio, pensado para que quien usa el ascensor y quien lo gestiona sepan cómo se opera y qué hacer ante una incidencia.
Su función es preventiva. La norma parte de una idea sencilla: buena parte de los sustos en un ascensor no vienen de una avería mecánica, sino de que nadie sabía qué hacer cuando pasó algo. El manual pone eso por escrito.
Lo elabora la empresa mantenedora, que debe entregar copia al titular del aparato. En un edificio de viviendas, ese titular es la comunidad de propietarios.
Quién lo hace y quién responde
Aquí conviene separar dos cosas que se mezclan siempre:
- Redactarlo es responsabilidad de la empresa mantenedora. Si a fecha de hoy no te lo han entregado, no tienes que encargárselo a nadie más: tienes que reclamárselo a ella.
- Custodiarlo es responsabilidad de la comunidad. La ITC AEM 1 carga sobre el titular la conservación de toda la documentación del ascensor, y el manual pasa a formar parte de ese paquete.
La consecuencia práctica es incómoda pero clara: si llega una inspección y el manual no aparece, el incumplimiento se le anota a la comunidad. Que lo redactara otro no exime de tenerlo localizable.
El calendario del RD 355/2024, por fases
El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, aprobó la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 “Ascensores”, que regula puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección, además del incremento de seguridad del parque de ascensores ya existente. No entró todo de golpe: se escalonó.
| Fecha | Qué empezó a ser obligatorio |
|---|---|
| 1 de julio de 2024 | Entrada en vigor del RD 355/2024 y de la ITC AEM 1 |
| 1 de julio de 2025 | Plan de mantenimiento específico para cada ascensor |
| 1 de julio de 2026 | Manual de funcionamiento de cada ascensor |
Ese escalonamiento explica por qué tantas comunidades van tarde: la norma es de 2024, pero la obligación concreta que toca ahora es de hace unas semanas, y no ha habido campaña que la anuncie. Se descubre cuando toca inspección.
Lo que ya había cambiado y sigue pillando por sorpresa
El manual es la novedad de este mes, pero el RD 355/2024 trajo otros cambios que muchas comunidades aún no han asimilado.
La inspección ya no la contrata la mantenedora. La inspección periódica debe contratarse directamente con un organismo de control acreditado, y no puede delegarse en la empresa que mantiene el aparato. Es una separación deliberada entre quien mantiene y quien verifica. Muchas comunidades siguen dando por hecho que “de eso ya se encarga el del ascensor”, y no es así.
La periodicidad depende del edificio. Como mínimo:
- Cada dos años en industrias y locales de pública concurrencia.
- Cada cuatro años en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas.
- Cada seis años en el resto.
Los ascensores antiguos tienen deberes. El anexo VII de la ITC AEM 1 relaciona las medidas mínimas obligatorias que deben implantarse en los aparatos introducidos en el mercado antes de la norma, junto con sus plazos. Entre ellas están la precisión de parada de ±10 mm y la nivelación de ±20 mm, esos milímetros de escalón que todos hemos notado al salir de un ascensor viejo.
Los plazos para ejecutarlas son cortos: seis meses si media un accidente o se cambia el grupo tractor, y un año desde que el defecto se detecta en la inspección periódica obligatoria. Cuando eso ocurre, la comunidad se encuentra con una obra no prevista y un plazo corriendo, así que conviene tener claro cómo se aprueba y reparte una derrama antes de que la inspección obligue a improvisar.
La documentación del ascensor que la comunidad debe custodiar
El manual no viaja solo. Con el RD 355/2024, el expediente del ascensor que la comunidad tiene que poder enseñar incluye, como mínimo:
- El manual de funcionamiento (obligatorio desde el 1 de julio de 2026).
- El plan de mantenimiento específico del aparato (obligatorio desde julio de 2025).
- El contrato de mantenimiento en vigor con empresa habilitada.
- Las actas y certificados de las inspecciones periódicas, con sus defectos y subsanaciones.
- El registro de mantenimiento y el histórico de intervenciones.
- La documentación técnica del aparato y sus datos de registro.
Vista así, la obligación de julio no es un papel más: es la pieza que faltaba de un expediente que la norma da por supuesto que existe y está accesible. Y en la mayoría de comunidades ese expediente está repartido entre un armario del portal, el correo del presidente saliente y la carpeta de la administración.
Qué hacer esta semana
- Pregunta a tu mantenedora si ya ha emitido el manual. Por escrito, con fecha. Si no lo ha hecho, reclámalo dejando constancia; esa reclamación es tu respaldo si la inspección llega antes que el documento.
- Localiza el resto del expediente del ascensor. Contrato, plan de mantenimiento, últimas actas de inspección. Si algo falta, pídelo ahora y no cuando lo necesites.
- Comprueba cuándo toca la próxima inspección y con qué periodicidad según tu edificio. Recuerda contratarla con un organismo de control acreditado, no con la mantenedora.
- Revisa si hay defectos del anexo VII pendientes. Si en la última inspección salió algo, hay un plazo corriendo y probablemente un coste que anticipar en el presupuesto anual de la comunidad.
- Guárdalo todo donde no dependa de una persona. El punto débil no suele ser el papel: es que solo una persona sabe dónde está.
Key Takeaways
- Desde el 1 de julio de 2026, todo ascensor debe disponer de manual de funcionamiento por exigencia del RD 355/2024.
- Lo redacta la empresa mantenedora; la comunidad debe custodiarlo junto al resto de documentación del aparato.
- Desde julio de 2025 ya era obligatorio el plan de mantenimiento específico de cada ascensor.
- La inspección periódica se contrata con un organismo de control acreditado, nunca con la mantenedora, y toca cada 2, 4 o 6 años según el edificio.
- El anexo VII impone medidas mínimas a los ascensores antiguos —como la precisión de parada de ±10 mm— con plazos de 6 meses o 1 año según el caso.
Una obligación documental necesita una gestión documental
Esta normativa no pide obras espectaculares: pide papeles disponibles. Manual, plan de mantenimiento, contrato, actas de inspección, historial de intervenciones. Y los pide a una comunidad cuya documentación cambia de manos cada vez que cambia el presidente o el administrador.
Ahí es donde se pierde: no en la mantenedora, sino en el traspaso. Vecindoc centraliza la documentación técnica y legal de cada comunidad —incluida la del ascensor— para que el expediente completo esté localizable el día que aparece el inspector, aunque el presidente sea nuevo. Descubre cómo Vecindoc digitaliza la gestión documental de tu comunidad.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un técnico competente ni de una empresa mantenedora habilitada. Antes de tomar decisiones sobre tu ascensor, contrasta el estado del aparato y sus plazos con un profesional.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué es el manual de funcionamiento del ascensor y desde cuándo es obligatorio?
- Es el documento que recoge las instrucciones necesarias para usar el ascensor de forma segura. Desde el 1 de julio de 2026, el Real Decreto 355/2024 obliga a que todos los ascensores dispongan de él. Lo elabora la empresa mantenedora y entrega copia al titular del aparato —normalmente la comunidad de propietarios—, que debe conservarlo junto al resto de la documentación del ascensor.
- ¿Quién tiene que redactar el manual, la comunidad o la empresa de mantenimiento?
- Lo redacta la empresa mantenedora. La comunidad no tiene que escribirlo, pero sí tiene que reclamarlo si no se lo han entregado y custodiarlo después. La obligación de la comunidad es de conservación y disponibilidad: si llega una inspección y el manual no aparece, el problema es de la comunidad, no de la mantenedora.
- ¿Qué pasa si la comunidad no tiene el manual del ascensor?
- Es un incumplimiento de la ITC AEM 1 y aflora en la primera inspección periódica o ante cualquier incidencia. Lo habitual es que el organismo de control lo recoja como defecto a subsanar en plazo. Además, en caso de accidente, no poder acreditar la documentación obligatoria del aparato deja a la comunidad en muy mala posición frente al seguro y frente a una reclamación.
- ¿Cada cuánto hay que inspeccionar el ascensor con el RD 355/2024?
- Depende del edificio. Como mínimo cada dos años en industrias y locales de pública concurrencia, cada cuatro años en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas, y cada seis años en el resto. Un detalle que cambió con esta norma: la inspección la contrata la comunidad directamente con un organismo de control acreditado, no puede encargársela a su empresa mantenedora.
- ¿Hay que hacer obras en ascensores antiguos por esta normativa?
- En muchos casos sí. El anexo VII de la ITC AEM 1 fija medidas mínimas obligatorias para los ascensores puestos en el mercado antes de la norma, como la precisión de parada de ±10 mm y de nivelación de ±20 mm. Los plazos son de seis meses si hay accidente o se cambia el grupo tractor, y de un año desde que el defecto se detecta en la inspección periódica obligatoria.