Un vecino compró una de esas mirillas digitales con sensor de movimiento. Su motivo era doméstico y bastante razonable: quería saber quién le dejaba los paquetes y a qué hora. El aparato hacía su trabajo, es decir, disparaba una foto cada vez que detectaba movimiento en el pasillo. El problema es que las puertas del rellano estaban a menos de metro y medio unas de otras, así que aquel dispositivo acabó fotografiando a todo el que pasaba y, cuando alguien abría, parte del interior de las viviendas de enfrente.
El Tribunal Supremo, en sentencia 1166/2025 de la Sala Primera, dio la razón a la comunidad. El sistema era desproporcionado y constituía una intromisión ilegítima en la intimidad de los demás residentes. No importó que la finalidad fuese inocente.
Lo llamativo es que apenas unos meses antes el mismo tribunal había avalado exactamente lo contrario en el otro sentido: una comunidad sí puede llenar sus zonas comunes de cámaras, aunque haya un propietario que se oponga alegando su intimidad. Son dos reglas distintas para dos sujetos distintos, y casi todo el conflicto vecinal de este verano nace de confundirlas.
La regla de dos caras
Conviene fijarla antes de entrar en detalles, porque es el resumen de todo lo que viene después:
- La comunidad puede instalar videovigilancia en zonas comunes con un acuerdo de tres quintos, si acredita una finalidad legítima y la medida supera un juicio de proporcionalidad.
- El propietario a título individual no puede colocar en su puerta ningún dispositivo que grabe el rellano, el portal o la puerta del vecino, aunque el aparato esté físicamente dentro de su propiedad.
La lógica es sencilla: el rellano no es tuyo. Es zona común, y lo que se hace en zona común lo decide la junta con la mayoría que la ley exige, no cada uno por su cuenta.
Lo que sí puede la comunidad: el artículo 17.3 y los tres quintos
La instalación de un sistema de videovigilancia entra en el artículo 17.3 de la LPH como servicio común de interés general, la misma casilla que la portería, la conserjería o la vigilancia. Eso significa una mayoría cualificada doble: tres quintas partes del total de propietarios que representen, además, tres quintas partes de las cuotas de participación.
No es mayoría simple. Y como todo acuerdo de mayoría reforzada, se cae por dos sitios antes de discutir el fondo: si no figuraba en el orden del día de la convocatoria, o si el acta no acredita que se alcanzó esa mayoría. Si tienes dudas sobre qué se aprueba con qué mayoría, está desarrollado en la guía de mayorías en la junta de vecinos; sobre cómo debe anunciarse el punto, en la convocatoria de la junta.
El caso que fijó la doctrina llegó de una comunidad de Madrid que instaló cámaras tras sufrir actos vandálicos. Una propietaria demandó pidiendo la retirada del sistema y 2.500 euros de indemnización: sostenía que las cámaras enfocaban la puerta de su vivienda y permitían controlar las entradas y salidas de sus familiares e invitados, e incluso grabar el interior al abrir. El Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de octubre de 2024 (Sala Primera, ponente Sarazá), desestimó la demanda con un razonamiento que conviene tener a mano en la próxima junta tensa: el derecho a la intimidad, como todos los derechos, no es un derecho absoluto. Y añadió una comparación doméstica muy útil, la de la mirilla de toda la vida: sería excesivo impedir a los vecinos tener una, porque las limitaciones que impone la vida en comunidad son acordes a los usos sociales.
El juicio de proporcionalidad: los tres filtros que decide el juez
Avalar no es firmar en blanco. El Supremo exige que la instalación pase dos controles encadenados.
Primero, un título legitimador: el acuerdo válido de la junta con la mayoría del 17.3, unido a una finalidad legítima real. Prevenir el vandalismo, proteger a las personas y sus bienes, frenar una escalada de robos en trasteros o garajes. En el caso de Madrid pesó mucho que hubiese actos vandálicos previos y documentados, y que no se hubiese identificado una alternativa menos gravosa.
Segundo, el juicio de proporcionalidad, con sus tres filtros clásicos: la medida debe ser idónea para conseguir esa finalidad, necesaria en el sentido de que no exista otra menos invasiva igual de eficaz, y equilibrada, de modo que el beneficio para la comunidad compense el sacrificio de intimidad que se impone.
Aquí es donde se cae la mirilla digital del vecino y se sostiene el sistema de la comunidad. Controlar la llegada de un paquete es una finalidad legítima, pero fotografiar a todo el que pasa por el rellano durante meses no es una medida equilibrada para conseguirla. Prevenir el vandalismo reiterado en un portal, con acuerdo de la junta detrás, sí lo es.
Las obligaciones que casi nadie cumple después de aprobar el acuerdo
Aprobado el acuerdo, empieza la parte que suele quedarse sin hacer. La comunidad de propietarios es la responsable del tratamiento, con nombre y CIF propios, y de ahí salen unas cuantas obligaciones concretas:
- Cartel informativo en zona visible antes de entrar en el área videovigilada, con la información básica del artículo 13 del RGPD y la referencia de dónde consultar el resto.
- Cámaras orientadas solo a zonas comunes. Nada de interiores de viviendas, y nada de vía pública salvo en la franja mínima imprescindible que permite el artículo 22.1 de la LOPDGDD.
- Plazo de conservación de un mes desde la captación, conforme al artículo 22.3 de la LOPDGDD. Si las imágenes acreditan un delito, se ponen a disposición de la autoridad en 72 horas y se bloquean para el resto de usos.
- Acceso restringido y documentado. Quién puede ver las grabaciones, con qué credenciales y dejando rastro. La sentencia 1166/2025 señala expresamente la falta de mecanismos para regular o limitar el acceso como uno de los defectos del sistema del vecino.
- Contrato de encargado del tratamiento con la empresa que instala o mantiene el sistema, en los términos del artículo 28 del RGPD, si esa empresa accede a las imágenes.
- Registro de actividades de tratamiento de la comunidad, donde figure la videovigilancia con su base jurídica, sus plazos y sus destinatarios.
Ninguna de las seis es un trámite exótico. Todas son documentos que se firman una vez, se archivan y no aparecen el día que alguien reclama.
Lo que puede y no puede poner un propietario en su puerta
La mirilla clásica, la de cristal, no plantea ningún problema. La mirilla digital tampoco, siempre que se limite a mostrar imagen en tiempo real hacia el interior de tu vivienda y no grabe ni almacene nada. Ahí no hay tratamiento de datos personales y no hay conflicto.
El problema empieza cuando el aparato graba, fotografía o almacena. Entonces captas datos personales de terceros en una zona que no es tuya, y necesitas exactamente lo mismo que necesitaría la comunidad: título legitimador y proporcionalidad. Un particular no tiene ni lo uno ni lo otro por decisión propia.
Hay un caso que ilustra la escala real del riesgo. En un procedimiento de 2024, la Agencia Española de Protección de Datos sancionó con 300 euros a un particular cuya mirilla digital captaba el descansillo del portal y la puerta de su vecino, por infracción del artículo 6.1 del RGPD, en relación con el artículo 22 de la LOPDGDD y el artículo 17 de la LPH. Además de la multa, le ordenó retirar el dispositivo en el plazo de un mes o reorientarlo para que no afectase a los vecinos.
Trescientos euros no arruinan a nadie, y por eso el titular circula más como curiosidad que como advertencia. Lo caro no es la multa: es la orden de retirada, el procedimiento y, sobre todo, el precedente para el resto del edificio.
Lo mismo vale para los timbres con cámara y para las cámaras de seguridad instaladas dentro de un trastero o una plaza de garaje que acaben enfocando el pasillo común. El criterio no cambia con el formato del aparato: cambia con lo que entra en el encuadre.
El expediente que decide un conflicto de cámaras
Cuando esto llega a un juzgado o a la AEPD, casi nunca se decide por el argumento jurídico. Se decide por lo que la comunidad puede acreditar. Ten localizado y fechado:
- La convocatoria donde figuraba el punto en el orden del día.
- El acta con el resultado de la votación y el cómputo de propietarios y cuotas que acredite los tres quintos.
- La justificación de la finalidad: partes policiales, denuncias, fotos de los destrozos, actas anteriores donde se debatió el problema. Es lo que sostiene el título legitimador.
- El plano o esquema de ubicación de las cámaras y sus ángulos de visión, que es la prueba de que no enfocan viviendas.
- El contrato con la empresa instaladora y el contrato de encargado del tratamiento.
- El registro de actividades y la política de accesos y borrado.
El punto 3 es el que se pierde siempre. Una comunidad que instaló cámaras después de tres años de destrozos en el garaje tiene toda la razón del mundo, pero si nadie guardó las denuncias, en el pleito parece que las puso porque sí. Documentar el motivo en el momento vale más que explicarlo dos años después.
Los errores que se repiten
- “Lo aprobamos por mayoría simple, éramos casi todos”. El 17.3 pide tres quintos dobles. Casi todos no es un cómputo.
- “Es mi puerta, pongo lo que quiera”. El encuadre manda sobre la propiedad del aparato. Si graba el rellano, estás tratando datos de terceros en zona común.
- “Como está en el acta, ya está todo hecho”. El acuerdo es el principio. Sin cartel, sin plazo de borrado y sin control de accesos, el sistema es sancionable aunque el acuerdo sea impecable.
- “Guardamos las imágenes por si acaso”. Un mes. Pasado ese plazo, conservar es la infracción.
- “El instalador se encarga de la LOPD”. La responsable del tratamiento es la comunidad. La empresa es, como mucho, encargada, y eso exige contrato.
- “Un vecino se opone, así que no podemos”. Puede oponerse y puede impugnar, pero la oposición aislada no bloquea el acuerdo.
Ese último punto merece dos líneas más, porque es el escenario real. El propietario que quiera tumbar el acuerdo de las cámaras tiene tres meses desde la junta, o un año si sostiene que el acuerdo es contrario a la ley —por ejemplo, aprobado con mayoría simple cuando el 17.3 exige tres quintos—, y debe estar al corriente de pago o consignar judicialmente la deuda antes de demandar, conforme al artículo 18.2 de la LPH. Además, desde la Ley Orgánica 1/2025 hay un frente abierto sobre si es necesario intentar un MASC antes de demandar, con audiencias provinciales resolviendo en sentidos opuestos: lo prudente es solicitarlo, porque suspende el plazo de caducidad y no cuesta nada. Todo el detalle está en impugnar acuerdos de la junta.
Y hay un matiz que juega en contra de la comunidad y casi nunca se ve venir: la doctrina de los actos propios. El Supremo, en sentencia 103/2026 de 29 de enero, anuló un acuerdo formalmente impecable porque la comunidad había tolerado durante catorce años una situación y luego pretendió revertirla de golpe. Traducido a cámaras: si el vecino de la mirilla lleva años con ella, se debatió en junta y nadie hizo nada, la comunidad tiene un problema añadido cuando por fin decide actuar. Lo que se consiente durante años acaba pesando.
Resumen sin venderte nada
La videovigilancia en zonas comunes es un servicio común de interés general del artículo 17.3 de la LPH y se aprueba por tres quintos de propietarios y de cuotas. El Supremo la avaló en su sentencia de 29 de octubre de 2024 frente a una propietaria que alegaba intimidad, recordando que ese derecho no es absoluto, pero condicionándola a un título legitimador y a un juicio de proporcionalidad: idónea, necesaria y equilibrada. En sentido inverso, la sentencia 1166/2025 tumbó la mirilla digital con sensor de movimiento de un vecino porque fotografiaba el rellano y el interior de las viviendas de enfrente, y la AEPD ya había sancionado un caso equivalente con 300 euros y orden de retirada en un mes.
La lectura práctica cabe en una línea: lo que decide la legalidad de una cámara no es de quién es el aparato, sino qué entra en el encuadre y quién autorizó que estuviera ahí. Y después del acuerdo quedan seis obligaciones de protección de datos que no se cumplen solas: cartel, orientación, borrado al mes, control de accesos, contrato con el instalador y registro de actividades.
Si tu comunidad tiene cámaras desde hace años y nadie sabe dónde está el acta que las aprobó, ese es exactamente el documento que va a pedirte la AEPD.
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Esto es información general. Antes de instalar un sistema de videovigilancia, o si has recibido una reclamación por uno ya instalado, consulta con un abogado de propiedad horizontal o con un especialista en protección de datos.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué mayoría hace falta para instalar cámaras en las zonas comunes?
- Tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación, conforme al artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. La videovigilancia entra ahí como servicio común de interés general, junto a la portería o la conserjería. No vale la mayoría simple, y el acuerdo debe figurar en el orden del día de la convocatoria: si se vota por sorpresa, el acuerdo es impugnable por defecto de convocatoria.
- ¿Puede un vecino impedir las cámaras alegando que vulneran su intimidad?
- No por sí solo. El Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de octubre de 2024 (Sala Primera, ponente Sarazá), desestimó la demanda de una propietaria que pedía retirar el sistema y 2.500 euros de indemnización porque las cámaras enfocaban la puerta de su vivienda. El tribunal recordó que el derecho a la intimidad no es absoluto y que, habiendo actos vandálicos previos, la medida era idónea y razonablemente necesaria. Lo que sí puede exigir un vecino es que las cámaras no graben el interior de las viviendas y que se cumpla la normativa de protección de datos.
- ¿Es legal la mirilla digital que graba el rellano?
- Si capta el descansillo común o la puerta del vecino, no. El Supremo, en sentencia 1166/2025 de la Sala Primera, dio la razón a la comunidad frente a un propietario que instaló en su mirilla una cámara con sensor de movimiento para controlar la recepción de paquetes: con las puertas a menos de metro y medio, el dispositivo fotografiaba el tránsito de personas y el interior de viviendas colindantes. El tribunal lo calificó de desproporcionado e intromisión ilegítima en la intimidad. La mirilla que solo muestra imagen en tiempo real hacia dentro de tu casa, sin grabar ni almacenar, es otra cosa y no plantea el mismo problema.
- ¿Cuánto puede multar la AEPD por una cámara mal orientada?
- Depende del caso. En un procedimiento de 2024 la Agencia Española de Protección de Datos sancionó con 300 euros a un particular cuya mirilla digital captaba el descansillo del portal y la puerta del vecino, por infracción del artículo 6.1 del RGPD. Además de la multa, le ordenó retirar el dispositivo en el plazo de un mes o reorientarlo para que no afectase a los vecinos. La cuantía fue baja por tratarse de un particular sin ánimo de lucro y con circunstancias atenuantes; el marco sancionador del RGPD permite importes muy superiores.
- ¿Cuánto tiempo puede guardar la comunidad las grabaciones?
- Un mes como máximo desde su captación, según el artículo 22.3 de la LOPDGDD. La excepción es cuando las imágenes deban conservarse para acreditar la comisión de un delito o una infracción, en cuyo caso se ponen a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de 72 horas y se bloquean para el resto de usos. La comunidad es la responsable del tratamiento, así que borrar a tiempo es su obligación, no la de la empresa instaladora.