El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Se publicó en el BOE el 30 de septiembre y está en vigor desde el 1 de octubre de 2026, salvo algunas medidas fiscales que empiezan el 1 de diciembre.
Si eres propietario de un piso alquilado, inquilino o administrador de fincas, esto es lo que cambia. Y si formas parte de una comunidad de propietarios, también lo que no cambia, que es casi todo.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
Afecta a los contratos de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre cuya prórroga obligatoria (o la tácita, o la tácita reconducción) termine antes del 31 de diciembre de 2028.
- La pide el inquilino. No es automática, pero si la pide, el casero está obligado a aceptarla.
- Requisito: estar al corriente del pago y haberlo estado todos los meses de los ocho meses anteriores.
- Por años, hasta dos. Se prorroga anualidad a anualidad, con un máximo de dos años adicionales.
- Mismas condiciones. Se mantienen los términos del contrato en vigor.
El casero puede negarse si ha comunicado que necesita la vivienda para él o sus familiares (art. 9.3 LAU), aunque el contrato no lo previera, si pactan otras condiciones o firman un contrato nuevo. Tampoco se aplica si renuevan o firman uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
Subidas de renta: máximo 2 % hasta 2027
Las actualizaciones anuales que toquen entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 quedan limitadas:
- Si la renta supera el índice de precios de referencia, no hay subida.
- En los demás casos, la que pacten las partes y, a falta de pacto, como máximo un 2 %.
Además, la LAU cambia la regla general: si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza, y cualquier actualización tiene como tope el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda).
Alquiler de temporada: máximo 12 meses
Era la vía de escape más usada para sortear la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con el nuevo artículo 9 bis:
- Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
- Necesita una causa de temporalidad real y acreditada (trabajo, estudios, tratamiento médico…). Sin ella, es vivienda habitual.
- Si pasa de 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su duración mínima y sus prórrogas.
- En contratos de temporada sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV.
Contratos anteriores: los de temporada firmados antes del 1 de octubre siguen con su régimen hasta que venzan y se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, ya se rigen por las reglas nuevas.
Alquiler por habitaciones: dentro de la LAU
La LAU incluye ahora expresamente el alquiler de habitaciones, como vivienda habitual o temporal según la necesidad que cubra:
- La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso completo.
- En zonas tensionadas, esa suma también debe respetar los límites de renta de la zona.
- Quedan fuera las cesiones de habitaciones de entidades del tercer sector sin ánimo de lucro.
- Las normas autonómicas sobre temporada y habitaciones, como las de Cataluña, se siguen aplicando en su territorio.
Pisos turísticos: IVA del 10 % y recargo en el IBI
- IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas deja de estar exento cuando se prestan servicios hoteleros o cuando es de hasta 30 noches y no es la vivienda habitual del casero. Tributa al 10 %.
- IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 50 % a las viviendas turísticas, del 100 % si el titular tiene dos o más y del 150 % si tiene cuatro o más.
El resto de medidas
- Viviendas vacías: los ayuntamientos pueden subir el recargo del IBI, hasta el 100 % cuando la vivienda lleve más de tres años desocupada, con más recargo para quien tenga varias.
- Desahucios: suspensión de los de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el demandante sea un fondo o un gran tenedor.
- Fondos: hasta el 31 de diciembre de 2028 se prohíben las compras de vivienda por entidades dedicadas a adquirir inmuebles por menos del 70 % de su valor de tasación, con excepciones para vivienda social o asequible.
- Inquilinos: deducción en el IRPF del 10 % del alquiler para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros.
- Caseros: nuevo sistema de reducciones en el IRPF por alquilar vivienda habitual (hasta el 100 % en algunos casos, como seguir con el mismo inquilino).
- Socimi: gravamen del 25 % sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial.
- Primera vivienda: préstamos públicos al 0 % de hasta el 20 % del precio, con un máximo de 50.000 euros a diez años.
Qué cambia para las comunidades de propietarios
El decreto no modifica la Ley de Propiedad Horizontal. En la práctica:
- Gastos de comunidad e IBI. Es el único cambio que toca la gestión: el nuevo artículo 20 de la LAU permite pactar por escrito que el inquilino pague los gastos de comunidad, según la cuota de participación, pero prohíbe repercutirle el IBI y demás tributos de la vivienda. Frente a la comunidad sigue respondiendo siempre el propietario (art. 9 LPH).
- Pisos turísticos. El acuerdo de 3/5 para prohibirlos o limitarlos sigue siendo la herramienta de la comunidad. El IVA y el IBI cambian la rentabilidad, no lo que puede decidir la junta. Lo explicamos en cómo prohibir pisos turísticos en tu comunidad.
- Pisos de habitaciones. Que estén regulados no significa que la comunidad no pueda actuar si generan molestias. La acción de cesación del artículo 7.2 LPH se dirige contra el propietario y contra los ocupantes, sean quienes sean.
- Alquileres de temporada reconvertidos. Un piso “de temporada” puede pasar a ser vivienda habitual de larga duración. Para el administrador conviene tener actualizados los datos de contacto del propietario y saber quién vive en cada piso.
Si el Congreso lo tumba
Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero el Congreso tiene 30 días para convalidarlo. Si lo rechaza, queda derogado.
Ya pasó este año: en abril el Congreso rechazó el Real Decreto-ley 8/2026, que traía una prórroga de dos años y un tope del 2 % a la actualización de la renta. Ambas medidas dejaron de aplicarse. El RDL 26/2026 vuelve a incluirlas, junto con todo lo demás, en un único texto.
Resumen
| Medida | Qué cambia |
|---|---|
| Prórroga extraordinaria | Hasta 2 años, por anualidades, si la prórroga termina antes del 31-12-2028. La pide el inquilino al corriente de pago |
| Actualización de la renta | Máximo 2 % sin pacto hasta el 31-12-2027; 0 % si supera el índice de referencia |
| Alquiler de temporada | Entre 31 días y 12 meses, con causa; si no, vivienda habitual |
| Alquiler por habitaciones | Dentro de la LAU; la suma no supera la renta del piso completo |
| Pisos turísticos | IVA del 10 % desde el 1-12-2026 y recargo de IBI de hasta el 150 % |
| Gastos del inquilino | Comunidad sí (por escrito); IBI y tributos, no |
| Desahucios de vulnerables | Suspendidos hasta el 31-12-2030 si demanda un fondo o gran tenedor |
| Ley de Propiedad Horizontal | Sin cambios |
Key Takeaways
- La prórroga de hasta dos años la tiene que pedir el inquilino, que debe estar al corriente de pago los ocho meses anteriores.
- Hasta final de 2027, la renta sube como máximo un 2 % si no hay pacto, y nada si ya supera el índice de referencia.
- El alquiler de temporada queda limitado a 12 meses y con causa; si no, es vivienda habitual.
- Los pisos turísticos pagarán IVA del 10 % desde diciembre y pueden sufrir recargos en el IBI.
- Para las comunidades no cambia la LPH, pero el IBI ya no se puede repercutir al inquilino.
Tener el papel a mano
Cuando cambian las reglas del alquiler, las dudas llegan al administrador: quién vive en el piso, qué dice el acuerdo de pisos turísticos, qué se aprobó en la última junta. Vecindoc guarda estatutos, actas y acuerdos de cada comunidad en un mismo sitio, para responder en segundos con el documento delante. Descubre cómo Vecindoc digitaliza la gestión documental de tu comunidad.
Esta guía tiene carácter informativo y se basa en el texto del Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico y puede cambiar durante la convalidación o la tramitación parlamentaria.
Preguntas frecuentes
- ¿La prórroga de 2 años del decreto de vivienda es automática?
- No. El Real Decreto-ley 26/2026 permite prorrogar por años, hasta dos más, los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028. La pide el inquilino, que debe estar al corriente del pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse si necesita la vivienda para él o su familia, si pactan otras condiciones o un contrato nuevo.
- ¿Se congela la renta durante la prórroga?
- No exactamente. Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato, incluida su cláusula de actualización. Pero hasta el 31 de diciembre de 2027 la subida anual no puede superar el 2 % salvo nuevo pacto, y no puede haber ninguna subida si la renta ya supera el índice de precios de referencia.
- ¿Qué cambia en el alquiler de temporada?
- Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, con una causa de temporalidad real y acreditada. Si dura más de 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino, el primero se considera de vivienda habitual. Los contratos firmados antes del 1 de octubre de 2026 siguen con su régimen hasta que venzan.
- ¿El decreto de vivienda cambia la Ley de Propiedad Horizontal?
- No. El Real Decreto-ley 26/2026 no modifica la Ley 49/1960. Los acuerdos de 3/5 para limitar pisos turísticos, las cuotas y la acción de cesación siguen igual. Sí cambia la LAU en un punto que afecta a la comunidad: los gastos de comunidad pueden repercutirse al inquilino por escrito y según la cuota, pero el IBI y demás tributos de la vivienda ya no.
- ¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?
- Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse (este, el 1 de octubre de 2026), pero el Congreso debe convalidarlo en 30 días. Si lo rechaza, queda derogado. Es lo que ocurrió en abril de 2026 con el Real Decreto-ley 8/2026.