Durante años, el vecino que no pagaba la cuota se bañaba en la misma piscina que el que sí paga, usaba el mismo gimnasio y reservaba la misma pista de pádel. La comunidad lo veía, se indignaba y no podía hacer casi nada. Eso cambió el 3 de abril de 2025.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025) dio a las comunidades una herramienta que llevaban años pidiendo: privar temporalmente al moroso del uso de los servicios no esenciales. Pero, como casi todo en la LPH, funciona si se hace bien y se cae si se improvisa. Esta guía explica hasta dónde llega el corte, qué no se puede tocar y cómo aprobarlo para que aguante.
Qué permite exactamente la reforma
La nueva redacción del artículo 21 de la LPH refuerza las armas contra la morosidad. Junto a los intereses y al procedimiento de reclamación, incorpora una medida disuasoria clara: la comunidad puede acordar la privación temporal del uso de servicios e instalaciones comunes no esenciales a los propietarios que tengan deudas vencidas con la comunidad.
En cristiano: al que debe cuotas se le puede cerrar la piscina, el gimnasio, la sala social o la pista deportiva mientras no pague. No es una multa ni un embargo; es cortarle el disfrute de lo que no está pagando.
La lógica es sencilla y justa: quien no contribuye al mantenimiento de esas instalaciones no debería disfrutarlas como el que sí lo hace.
La línea que no se puede cruzar: la habitabilidad
Aquí está el límite que decide si el acuerdo es válido o una bomba de relojería. La ley solo permite cortar servicios no esenciales. Todo lo que afecte a la habitabilidad de la vivienda o a derechos básicos queda fuera.
Sí se puede restringir (servicios no esenciales):
- Piscina comunitaria.
- Gimnasio, sala de spinning o zona wellness.
- Pistas de pádel, tenis o zonas deportivas.
- Sala social, coworking o local de usos múltiples.
- Zonas recreativas y de ocio en general.
No se puede tocar nunca (servicios esenciales):
- El acceso a la vivienda.
- El agua, la electricidad y la calefacción central.
- El ascensor, cuando es la vía necesaria para acceder al domicilio.
- El portero automático, la recogida de basuras y, en general, cualquier servicio sin el cual no se puede habitar el inmueble con normalidad.
La regla mental es fácil: si cortar el servicio impide vivir con dignidad en la casa, no se puede cortar. Cerrar la piscina molesta; cortar el agua es ilegal y expone a la comunidad a una demanda que perdería.
Cómo se aprueba para que no se caiga
La privación no la decide el presidente ni el administrador por su cuenta. Tiene que pasar por junta y quedar documentada. El procedimiento correcto:
- Llévalo al orden del día. Convoca la junta incluyendo expresamente el punto de privación del uso de servicios no esenciales a los propietarios con deudas vencidas.
- Acredita la deuda. El secretario-administrador debe tener el certificado de la deuda de cada moroso afectado. Sin deuda acreditada, no hay medida que sostener.
- Aprueba por mayoría. Al ser una medida de administración frente a la morosidad, basta la mayoría simple de propietarios y cuotas presentes y representados; no hace falta unanimidad. Recuerda que el moroso ya no vota (art. 15.2 LPH) hasta que salde o consigne la deuda, así que no puede bloquear el acuerdo.
- Redáctalo con precisión en el acta. Qué servicios se restringen, a qué propietarios (por su condición de deudores), desde cuándo y hasta que regularicen. Cuanto más concreto, menos margen de impugnación. Si tienes dudas sobre qué mayoría exige cada acuerdo, lo tienes desglosado en la guía de mayorías en junta.
- Notifica al afectado. Comunica el acuerdo al propietario moroso, dejando constancia. La medida empieza a surtir efecto de forma ordenada, no por sorpresa.
Cuándo se levanta la restricción
La privación es temporal y ligada a la deuda, no un castigo indefinido. En cuanto el propietario paga o consigna la cantidad, recupera el uso de todos los servicios. Su finalidad es empujar al pago, no penalizar de por vida.
Por eso conviene dejar claro en el acuerdo que la restricción se levanta automáticamente al regularizar la deuda: evita discusiones sobre si hay que volver a votarlo y refuerza que la medida es proporcionada.
Los errores que anulan el corte
Un acuerdo válido sobre el papel se convierte en una demanda ganada por el moroso cuando la comunidad comete alguno de estos fallos:
- Cortar un servicio esencial. El error más grave. Agua, luz, calefacción o acceso a la vivienda no se tocan jamás.
- No aprobarlo en junta. El presidente que “decide” cerrar la piscina al moroso por su cuenta actúa sin cobertura.
- No acreditar la deuda. Sin certificado de deuda vencida, la medida no tiene base.
- Desproporción. Restringir de forma exagerada o mantener el corte después de que el vecino haya pagado convierte una medida legítima en un abuso.
- No documentarlo en el acta. Si no consta con claridad qué se acordó y sobre quién, el acuerdo es papel mojado.
Todos tienen el mismo origen: prisa y documentación floja. La comunidad que gana es la que llega con la deuda certificada, el acta impecable y la medida bien delimitada.
Key Takeaways
- Desde la LO 1/2025 (3 de abril de 2025), la comunidad puede privar al moroso del uso de servicios no esenciales: piscina, gimnasio, pádel, sala social.
- Nunca se pueden cortar servicios esenciales —agua, luz, calefacción, acceso a la vivienda—: la línea es la habitabilidad.
- Se aprueba en junta por mayoría simple; el moroso no vota hasta que salde la deuda.
- La restricción es temporal y cesa cuando el propietario paga.
- El acuerdo se sostiene o se cae por la documentación: deuda certificada, acta clara y medida proporcionada.
La medida solo aguanta si la documentación acompaña
Privar del uso de la piscina a un moroso es legal desde 2025, pero solo si la comunidad puede demostrar la deuda y el acuerdo cuando el vecino lo impugne. Vecindoc centraliza los certificados de deuda, las actas y las notificaciones de tu comunidad para que, el día que haga falta defender la medida, no dependas de buscar en el correo de nadie. Descubre cómo Vecindoc digitaliza la gestión documental de tu comunidad.
¿Y si lo que quieres es cobrar la deuda, no solo cerrarle la piscina? Lo tienes paso a paso en la guía para reclamar a un vecino moroso.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Antes de aplicar una privación de servicios, consulta con un profesional para valorar el caso concreto de tu comunidad.
Preguntas frecuentes
- ¿Se puede prohibir la piscina a un vecino moroso en 2026?
- Sí. La reforma de la LPH (Ley Orgánica 1/2025), en vigor desde el 3 de abril de 2025, permite a la comunidad privar temporalmente del uso de servicios e instalaciones no esenciales —como la piscina, el gimnasio o la pista de pádel— a los propietarios con deudas vencidas. La medida tiene que aprobarse en junta y no puede afectar a la habitabilidad de la vivienda.
- ¿Qué servicios NO se le pueden cortar a un moroso?
- Los que afectan a la habitabilidad y a los derechos básicos: el acceso a la vivienda, el agua, la electricidad, la calefacción central, el ascensor cuando es la única vía de acceso y, en general, cualquier servicio esencial. La privación solo alcanza a instalaciones recreativas o complementarias cuyo corte no impide vivir en el inmueble con normalidad.
- ¿Qué mayoría se necesita para privar del uso de la piscina?
- Al tratarse de una medida de administración y disuasión frente a la morosidad, se aprueba por mayoría simple de los propietarios y cuotas presentes y representados en la junta, sin necesidad de unanimidad. Conviene recordar que el propietario moroso pierde el derecho de voto (art. 15.2 LPH) hasta que salde o consigne judicialmente la deuda, por lo que no computa para bloquear el acuerdo.
- ¿Hasta cuándo dura la restricción?
- Es una medida temporal y ligada a la deuda: cesa en el momento en que el propietario regulariza su situación. No es una sanción indefinida ni un castigo permanente, y debe levantarse en cuanto el moroso paga, porque su finalidad es incentivar el pago, no penalizar de forma desproporcionada.
- ¿Puede el moroso impugnar el corte de servicios?
- Sí, si el acuerdo se tramitó mal: sin aprobarse en junta, sin constar en acta, aplicado a servicios esenciales, de forma desproporcionada o sobre deudas que no están debidamente acreditadas. Un acuerdo bien documentado —deuda certificada, acta clara y medida proporcionada— es muy difícil de tumbar; uno improvisado es un regalo para el abogado del moroso.