Un vecino lleva un año sin pagar. La junta lo trata en «ruegos y preguntas», alguien dice «que se le reclame», el acta lo recoge en una línea y meses después la comunidad presenta el monitorio. El juzgado lo devuelve.
No es un caso raro. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid lo recordaba hace unos días en sus redes, al presentar un artículo de su blog Ciudad & Comunidad: hay que ser prudentes para no perder la reclamación judicial de la deuda antes incluso de empezarla. Y el punto donde se pierde casi siempre es el mismo: el acuerdo de junta que aprueba la liquidación.
Por qué el acuerdo de junta es la pieza clave
La LPH tiene un procedimiento propio para reclamar a los morosos, el monitorio del art. 21. Es rápido y barato, pero exige un documento concreto: la certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda, firmada por quien actúe como secretario con el visto bueno del presidente.
Ese certificado no se puede hacer sin un acuerdo previo. Y el acuerdo no vale cualquier cosa: tiene que aprobarse en una junta bien convocada, con un contenido mínimo y notificado al deudor.
Hay además una razón de fondo para cuidarlo. Si el moroso no impugna el acuerdo en los plazos del art. 18.3 LPH, en el juicio ya no puede discutir los defectos de la liquidación aprobada, como explica Mundo Jurídico. Un acuerdo bien hecho te protege. Uno mal hecho le da al deudor la oposición que no tenía.
Qué tiene que decir el acta
En la práctica, el punto del acta debe recoger:
- Quién debe: nombre del propietario y vivienda o local.
- Cuánto debe: el importe total, con su desglose por conceptos y periodos (cuotas ordinarias, derramas, fondo de reserva, otros gastos aprobados).
- Que la junta aprueba esa liquidación: con esas palabras, no «se informa de la deuda».
- Que se autoriza la reclamación judicial, facultando al presidente o al administrador para iniciarla.
Y antes del acta, la convocatoria. El punto tiene que estar en el orden del día con claridad, por ejemplo: «Aprobación de la liquidación de deudas de propietarios y autorización para su reclamación judicial». Tienes el resto de requisitos en cómo convocar la junta de vecinos.
Los errores que hacen perder la reclamación
1. Tratarlo en «ruegos y preguntas»
Es el error más repetido. Un acuerdo que no figuraba en el orden del día es impugnable y no sirve como base sólida para el certificado. Si la deuda es urgente, mejor una junta extraordinaria con ese único punto.
2. Aprobar «la deuda» sin desglose
«Se aprueba la deuda del 3.º B» no basta. El certificado tiene que poder explicar de dónde sale cada euro, y el juez lo va a mirar. Sin conceptos ni periodos, la liquidación es discutible aunque la deuda sea real.
3. No notificar el acuerdo al moroso
El art. 21.2 LPH exige que el acuerdo se haya notificado a los afectados en la forma del art. 9: en el domicilio en España que hayan designado o, si no, en el piso o local. Si esa notificación no es posible, vale el tablón de anuncios de la comunidad, con una diligencia de la fecha y los motivos firmada por el secretario y el visto bueno del presidente. Surte efecto a los tres días naturales.
El moroso casi nunca va a la junta. Si nadie le notifica el acta, el certificado se queda cojo.
4. Reclamar más de lo que se aprobó
El monitorio tiene que pedir lo que dice el certificado, y el certificado lo que aprobó la junta. Sumar cuotas posteriores sin explicarlo, o añadir conceptos que no estaban en la liquidación, abre la puerta a la oposición.
5. Meter penalizaciones sin base
Los intereses de demora solo se pueden reclamar si están acordados en junta o en los estatutos. Los gastos del requerimiento previo de pago (el burofax) sí se pueden sumar, porque lo permite el art. 21.3 LPH. Una «penalización por impago» que nadie aprobó es lo primero que se cae.
6. Olvidar los pasos nuevos de 2025
Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar hay que acreditar un intento de negociación (MASC). Si falta, el juzgado inadmite la demanda aunque el acuerdo sea impecable. Lo explicamos en el MASC obligatorio antes de reclamar a un moroso.
Y no dejes pasar el tiempo: las cuotas prescriben a los cinco años, como fijó el Supremo y contamos en prescripción de cuotas de comunidad.
El orden correcto, paso a paso
| Paso | Qué se hace | Base |
|---|---|---|
| 1 | Convocatoria con el punto expreso en el orden del día | Art. 16 LPH |
| 2 | Junta: aprobación de la liquidación desglosada y autorización | Art. 21.2 LPH |
| 3 | Notificación del acuerdo al moroso | Arts. 9 y 21.2 LPH |
| 4 | Requerimiento de pago fehaciente (burofax) | Art. 21.3 LPH |
| 5 | Intento de MASC acreditado | LO 1/2025 |
| 6 | Certificado del secretario con visto bueno del presidente | Art. 21.2 LPH |
| 7 | Monitorio (sin abogado ni procurador por debajo de 2.000 €) | Art. 21 LPH y LEC |
Si quieres el flujo completo, desde el primer aviso hasta el embargo, lo tienes en la guía de vecinos morosos.
Key Takeaways
- El monitorio del art. 21 LPH necesita la certificación del acuerdo de junta que aprueba la liquidación.
- El punto tiene que ir en el orden del día, nunca en «ruegos y preguntas».
- El acta debe recoger quién, cuánto y por qué conceptos, y autorizar la reclamación.
- El acuerdo hay que notificarlo al moroso según el art. 9 LPH.
- Si el moroso no lo impugna a tiempo, ya no puede discutir la liquidación en el juicio.
¿Dónde está el acta?
Cuando llega el momento de reclamar, lo que más tiempo hace perder no es el juzgado, sino reunir los papeles: la convocatoria, el acta firmada, la prueba de la notificación, el burofax y el intento de MASC.
Vecindoc guarda todos esos documentos en el espacio de la comunidad, ordenados y con fecha, para que el día que haya que preparar el certificado estén a un clic y no repartidos entre el correo del administrador y una carpeta del presidente.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Cada reclamación depende de los estatutos, del acta y de los hechos concretos. Consulta con tu administrador de fincas o con un abogado antes de iniciar un procedimiento.
Preguntas frecuentes
- ¿Hace falta un acuerdo de junta para reclamar judicialmente a un vecino moroso?
- Sí. El art. 21.2 LPH exige que el monitorio se acompañe de la certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda, emitida por quien actúe como secretario con el visto bueno del presidente. Sin ese acuerdo no hay título para el procedimiento especial de la LPH.
- ¿Qué tiene que decir el acta para aprobar la liquidación de la deuda?
- Debe identificar al propietario y la vivienda o local, el importe total y su desglose por conceptos y periodos (cuotas ordinarias, derramas, otros gastos aprobados), y autorizar la reclamación judicial, facultando al presidente o al administrador para iniciarla. El punto tiene que figurar en el orden del día de la convocatoria.
- ¿Hay que notificar el acuerdo de liquidación al moroso?
- Sí. El art. 21.2 LPH exige que el acuerdo se haya notificado a los propietarios afectados en la forma del art. 9: en el domicilio en España que hayan designado o, si no, en el piso o local. Si esa notificación no es posible, vale colocar la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad, con fecha y motivos firmados por el secretario y el visto bueno del presidente. Produce efectos a los tres días naturales.
- ¿Puede el moroso discutir la deuda en el juicio si no impugnó el acuerdo?
- En general, no puede discutir los defectos de la liquidación aprobada si dejó pasar los plazos del art. 18.3 LPH para impugnar el acuerdo: tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Por eso un acuerdo bien aprobado y bien notificado es la mejor protección de la comunidad.
- ¿Se pueden reclamar intereses o penalizaciones al moroso?
- Solo los que tengan base: intereses de demora acordados en junta o previstos en los estatutos, y los gastos del requerimiento previo de pago, que el art. 21.3 LPH permite sumar a la deuda. Una penalización que no esté aprobada ni en los estatutos es la parte que más fácilmente se cae en el juzgado.